집 팔 때 양도세, 1세대 1주택 비과세 요건과 12억 넘는 집 계산
한눈에 보기
- 국내에 집이 한 채뿐인 세대가 2년 이상 보유하고 팔면 양도소득세가 없습니다.
- 취득할 때 조정대상지역이었다면 보유 기간 중 2년 이상 거주도 해야 합니다.
- 양도가액이 12억 원을 넘으면 넘는 비율만큼만 과세하고, 오래 살수록 장기보유특별공제가 최대 80%까지 커집니다.
1세대가 양도일 현재 국내에 1주택만 갖고 2년 이상 보유했으면 집을 팔 때 양도소득세가 비과세입니다. 취득할 당시 그 집이 조정대상지역에 있었다면 보유 기간 중 2년 이상 거주도 해야 합니다. 다만 양도가액(실지거래가액)이 12억 원을 넘는 고가주택은 전부 비과세가 아니라 12억 원을 넘는 비율만큼의 양도차익에 세금을 냅니다.
비과세 요건 넷
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| 1세대 1주택 | 양도일 현재 세대가 국내에 주택 1채만 보유 |
| 보유 | 2년 이상 |
| 거주 | 취득할 때 그 집이 조정대상지역에 있었다면 보유 기간 중 2년 이상 거주 |
| 가격 | 양도 당시 실지거래가액 12억 원 이하. 넘으면 넘는 비율만큼 과세 |
- 보유와 거주 기간을 따지지 않는 예외가 있습니다. 집이 수용될 때, 세대 전원이 해외 이주하거나 1년 이상 국외 취학, 근무로 출국해 2년 안에 팔 때, 1년 이상 산 집을 취학, 근무상 형편, 질병 요양 같은 부득이한 사유로 팔 때 등입니다.
- 이사하며 잠시 두 채가 된 경우나 상속, 혼인, 부모 봉양으로 두 채가 된 경우는 별도 요건으로 1주택처럼 보기도 합니다. 이사로 두 채가 된 경우는 일시적 2주택 비과세 요건과 처분 기한에 정리했습니다.
- 세를 놓느라 2년을 살지 못한 집은 임대료를 5% 이하로 올린 계약으로 2년 임대하면 거주 요건을 면제받을 수 있습니다. 상생임대인 양도세 특례를 확인하세요.
- 이혼하며 집을 넘길 때는 명목이 중요합니다. 재산분할은 양도로 보지 않지만 위자료 대신 넘기면 양도이고, 이혼 뒤에도 생계를 같이하면 같은 세대로 봅니다. 이혼 재산분할 세금
- 조정대상지역은 수시로 바뀌므로 취득일 기준 국토교통부 공고로 확인하세요.
근거: 소득세법 제89조 제1항 제3호, 소득세법 시행령 제154조 제1항
12억 원 넘는 집은 넘는 비율만 과세
과세 대상 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액
장기보유특별공제도 같은 비율을 곱해 줄입니다. 집값이 12억 원을 조금 넘으면 과세 대상도 그만큼 작습니다.
근거: 소득세법 제89조 제1항 제3호, 제95조 제3항, 소득세법 시행령 제160조 제1항
장기보유특별공제, 1세대 1주택은 최대 80%
| 구분 | 공제율(표 2) |
|---|---|
| 보유기간별 | 3년 이상 12%, 1년마다 4%포인트씩 늘어 10년 이상 40% |
| 거주기간별 | 2년 이상 3년 미만 8%(보유 3년 이상일 때), 3년 이상 12%, 1년마다 4%포인트씩 늘어 10년 이상 40% |
| 합계 | 최대 80%(보유 10년, 거주 10년) |
표 2는 1세대 1주택으로 보유 기간 중 2년 이상 거주한 집에 적용합니다. 보유 3년 미만이면 장기보유특별공제가 없어, 같은 집이라도 일찍 팔수록 세금이 크게 늘어납니다.
연차별 공제율과 다주택, 토지에 쓰는 표 1은 장기보유특별공제율 표에 정리했습니다.
근거: 소득세법 제95조 제2항, 소득세법 시행령 제159조의4
사례로 계산해 보기
10억 원에 팔 때(1세대 1주택, 요건 충족)
- 양도가액
- 10억 원(12억 원 이하)
- 양도소득세
- 0원
8억 원에 사서 15억 원에 팔 때(보유 10년, 거주 10년)
- 전체 양도차익
- 7억 원
- 과세 대상(7억 × 3억 ÷ 15억)
- 1억 4천만 원
- 장기보유특별공제(80%)
- − 1억 1천2백만 원
- 기본공제
- − 250만 원
- 과세표준
- 2,550만 원
- 양도소득세(84만 원 + 1,400만 원 초과분의 15%)
- 256만 5천 원
취득세, 중개수수료 같은 필요경비는 계산을 단순하게 하려고 빼지 않았습니다. 재건축 조합원이었다면 조합이 낸 재건축부담금 중 내 몫도 필요경비입니다(재건축 초과이익 환수제). 지방소득세는 따로 붙습니다.
근거: 소득세법 제55조 제1항, 제95조, 제103조
신고와 다른 영역 연결
- 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고하고 냅니다. 월별 마감일과 가산세는 양도소득세 예정신고 기한에 있습니다.
- 12억 원을 넘어 과세되는 부분이 있으면 비과세 주택이어도 신고해야 합니다.
- 부모님 집을 물려받아 2주택이 된 경우는 상속주택 양도세에 정리했습니다.
- 전세보증금이나 대출과 함께 자녀에게 넘기면 채무액 부분이 양도로 과세됩니다. 이 경우는 부담부증여에 정리했습니다.
집을 팔지 않고 노후 생활비로 쓰는 방법은 주택연금 가입 조건, 부모와 10년 이상 함께 산 집을 물려받을 때의 공제는 상속세 공제와 계산에 정리했습니다.
근거: 소득세법 제105조 제1항 제1호
