장기보유특별공제율, 몇 년 갖고 있으면 얼마나 빠지나
기준일 2026-10-26소득세법 기준
한눈에 보기
- 토지와 건물을 3년 이상 보유하면 양도차익에서 일정 비율을 빼 줍니다.
- 일반 자산(다주택, 토지 포함)은 6%에서 최대 30%까지입니다.
- 2년 이상 거주한 1세대 1주택은 보유와 거주를 더해 최대 80%까지 받습니다.
장기보유특별공제는 3년 이상 보유한 토지와 건물을 팔 때 양도차익에서 보유기간에 따른 비율만큼 빼 주는 공제입니다. 일반 자산은 소득세법 제95조 표 1에 따라 3년 이상 6%부터 1년마다 2%포인트씩 늘어 15년 이상 30%입니다. 보유기간 중 2년 이상 거주한 1세대 1주택은 표 2에 따라 보유기간별 공제율(최대 40%)과 거주기간별 공제율(최대 40%)을 더해 최대 80%까지 공제합니다.
연차별 공제율, 표 1과 표 2
표 1 일반 자산(다주택, 토지 포함)
| 보유기간 | 표 1 공제율 |
|---|---|
| 3년 이상 | 6% |
| 4년 이상 | 8% |
| 5년 이상 | 10% |
| 6년 이상 | 12% |
| 7년 이상 | 14% |
| 8년 이상 | 16% |
| 9년 이상 | 18% |
| 10년 이상 | 20% |
| 11~14년 | 22~28%(1년마다 2%p) |
| 15년 이상 | 30% |
표 2는 보유기간과 거주기간을 따로 세어 더한다
| 기간 | 보유분 + 거주분 |
|---|---|
| 2년 이상 | 거주분만 8%(보유 3년 이상일 때) |
| 3년 이상 | 12% + 12% |
| 4년 이상 | 16% + 16% |
| 5년 이상 | 20% + 20% |
| 6년 이상 | 24% + 24% |
| 7년 이상 | 28% + 28% |
| 8년 이상 | 32% + 32% |
| 9년 이상 | 36% + 36% |
| 10년 이상 | 40% + 40%(합계 80%) |
- 표 2의 보유분과 거주분은 각각 따로 셉니다. 10년 보유하고 5년 살았으면 40% + 20% = 60%입니다.
- 표 2 거주분 8%(2년 이상 3년 미만)는 보유기간이 3년 이상일 때만 받습니다.
- 보유기간은 취득일부터 양도일까지입니다. 배우자나 직계존비속에게 증여받은 자산에 이월과세가 적용되면 증여자가 취득한 날부터 셉니다.
근거: 소득세법 제95조 제2항, 제4항
표 2를 쓰는 1세대 1주택
- 양도일 현재 1세대가 국내에 1주택을 보유하고, 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 합니다.
- 일시적 2주택, 상속주택처럼 시행령이 1세대 1주택으로 보는 경우도 포함합니다. 상속주택 특례는 상속주택 양도세에 정리했습니다.
- 공동상속주택은 그 집에 산 공동상속인 중 가장 오래 산 사람의 거주기간으로 판단합니다.
- 거주가 2년 미만이면 1주택이라도 표 1을 씁니다. 다만 임대료를 5% 이하로 올린 상생임대주택은 2년 거주 요건 없이 표 2를 씁니다. 상생임대인 양도세 특례에 요건이 있습니다.
비과세 요건을 갖춘 1세대 1주택은 양도가액 12억 원 이하면 양도세가 없고, 12억 원을 넘는 집에 장기보유특별공제를 적용합니다. 계산은 1세대 1주택 양도세 비과세와 12억 초과 계산에 사례로 정리했습니다.
근거: 소득세법 시행령 제159조의4, 소득세법 제95조 제3항
공제를 못 받는 경우
- 보유기간이 3년 미만인 자산
- 미등기 양도 자산
- 조정대상지역 주택으로 다주택 중과세율(기본세율 + 20%p 또는 30%p)이 붙는 경우. 중과를 한시로 빼 주던 시행령 규정은 2026년 5월 9일까지 양도분이 대상이었으므로 양도일 기준으로 확인해야 합니다.
근거: 소득세법 제95조 제2항, 제104조 제3항, 제7항, 같은 법 시행령 제167조의3, 제167조의10
양도차익 3억 원이면 얼마나 빠지나
보유 10년, 양도차익 3억 원
- 표 1 일반(20%)
- 6천만 원
- 표 2, 거주 5년(40% + 20%)
- 1억 8천만 원
- 표 2, 거주 10년(40% + 40%)
- 2억 4천만 원
같은 집이라도 거주기간에 따라 공제액이 네 배까지 벌어집니다. 12억 원 초과 1주택은 위 공제액에도 (양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액 비율을 곱합니다.
근거: 소득세법 제95조 제2항, 제3항
자주 묻는 질문
장기보유특별공제는 언제부터 받나요?
토지와 건물을 3년 이상 보유하면 받습니다. 일반 자산은 3년 이상 6%부터 1년마다 2%포인트씩 늘어 15년 이상 30%입니다. 보유기간은 취득일부터 양도일까지로 셉니다(소득세법 제95조 제2항, 제4항).
1세대 1주택 80%를 받으려면 어떤 조건이 필요한가요?
양도일 현재 국내에 1주택을 가진 1세대이고 보유기간 중 2년 이상 거주해야 표 2를 씁니다. 보유 10년 이상 40%와 거주 10년 이상 40%를 더하면 80%입니다. 거주가 2년이 안 되면 1주택이라도 표 1(최대 30%)을 씁니다(소득세법 시행령 제159조의4).
2주택자도 장기보유특별공제를 받나요?
받습니다. 표 2가 아니라 표 1(최대 30%)을 씁니다. 다만 조정대상지역 주택을 팔아 다주택 중과세율이 붙는 경우에는 장기보유특별공제를 받지 못합니다. 중과를 한시로 빼 주던 시행령 규정은 2026년 5월 9일까지 양도분이 대상이었으니, 양도일 기준 지역 지정과 경과 규정을 확인하세요(소득세법 제95조 제2항, 제104조 제7항).
토지도 장기보유특별공제를 받나요?
받습니다. 토지와 건물은 표 1을 적용해 3년 이상 6%에서 15년 이상 30%까지 공제합니다. 미등기 양도 자산은 공제 대상에서 빠집니다(소득세법 제95조 제2항).
