상생임대인 양도세 특례, 거주 2년 없이 비과세 받는 조건

• 직전임대차계약은 본인이 주택을 취득한 뒤 임차인과 맺은 계약입니다. 세입자가 있는 집을 사면서 임대인 지위를 넘겨받은 계약은 직전 계약에서 빠집니다.
• 보증금과 월세를 서로 바꿔 계약하면 민간임대주택에 관한 특별법 제44조 제4항의 기준으로 증가율을 계산합니다.
• 임대기간은 달력의 월 단위로 세고, 1개월이 안 되는 기간은 1개월로 봅니다.
• 임차인 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새 계약을 맺은 경우, 재정경제부령이 정한 요건을 갖추면 새 계약의 임대기간을 합산합니다.

• 풀리는 것은 거주기간뿐입니다. 2년 보유와 양도일 현재 1세대 1주택(또는 1주택으로 보는 경우)이라는 요건은 그대로 갖춰야 합니다.
• 양도가액이 12억 원을 넘으면 넘는 부분 비율만큼 과세되는 계산도 같습니다. 계산은 1세대 1주택 양도세 비과세와 12억 초과 계산에 있습니다.
• 공제율 표는 장기보유특별공제율 연차별 표에서 봅니다. 거주 요건이 면제되면 1세대 1주택 표 2를 쓸 수 있지만, 거주기간별 공제율은 표 2의 거주기간 구간으로 매기므로 살지 않았다면 보유기간분만 더해집니다.

2026년 9월 30일 개정 시행령(대통령령 제36737호, 2026-10-01 시행)으로 양도 기한이 생겼습니다. 상생임대차계약의 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 팔아야 하고, 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝나면 2027년 12월 31일까지입니다. 이 개정 부칙에는 상생임대주택에 관한 별도 경과 규정이 없습니다.

위 표는 시행령 문언에 날짜를 넣어 계산한 예시입니다. 실제 판정은 계약서상 임대기간과 실제 임대 개시일로 합니다.

• 양도소득세 과세표준 신고기한(예정신고 또는 확정신고)까지 상생임대주택에 대한 특례적용신고서를 냅니다. 신고 기한은 양도소득세 예정신고 기한에 정리했습니다.
• 직전임대차계약서와 상생임대차계약서를 붙여 납세지 관할 세무서장에게 제출합니다.
• 토지, 건물 등기사항증명서는 세무서가 행정정보 공동이용으로 확인하므로 따로 내지 않습니다.

• 계약갱신청구권으로 갱신한 계약이 상생임대차계약이 되는지는 시행령 문언에 따로 적혀 있지 않습니다. 시행령은 직전 계약 대비 5% 이하로 올린 임대차계약을 기간 안에 체결할 것만 요구합니다. 갱신 계약이라면 세무서나 국세청 상담센터(126)에 먼저 확인하세요. 갱신 절차는 계약갱신청구권 기간과 5% 증액 한도에 있습니다.
• 이사로 잠시 두 채가 된 경우의 비과세는 다른 특례입니다. 일시적 2주택 비과세 요건을 봅니다.
• 계약금 수령 증빙이 요건이므로 계좌 이체 내역처럼 날짜가 남는 방법으로 받아 두는 편이 안전합니다.