부담부증여, 빚은 양도세 나머지는 증여세

• 수증자가 인수한 채무액만큼은 증여자가 재산을 유상으로 넘긴 것으로 보아 양도소득세를 매깁니다.
• 증여세 과세가액은 증여재산가액에서 그 재산에 담보된 채무 가운데 수증자가 인수한 금액을 뺀 금액입니다.
• 증여자가 그 재산을 남에게 빌려주고 받은 임대보증금도 여기서 말하는 채무에 들어갑니다.

근거: 소득세법 제88조 제1호, 상속세 및 증여세법 제47조 제1항, 시행령 제36조 제1항

• 증여가액은 상속세 및 증여세법의 평가 규정(제60조~제66조)으로 정한 가액입니다.
• 증여자 취득가액은 증여자가 처음 살 때의 가액입니다. 양도가액을 기준시가로 정했다면 취득가액도 기준시가로 정합니다.
• 양도세 대상 자산과 아닌 자산을 함께 넘기면 전체 채무를 자산가액 비율로 나눠 양도세 대상 자산의 채무액을 정합니다.

근거: 소득세법 시행령 제159조 제1항, 제2항

• 배우자 간이나 직계존비속 간 부담부증여는 수증자가 채무를 인수했더라도 인수하지 않은 것으로 추정합니다.
• 국가, 지방자치단체, 금융회사 채무처럼 객관적으로 인정되는 채무는 이 추정에서 빠집니다.
• 금융회사 채무는 해당 기관의 확인 서류로, 그 밖의 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정과 이자지급 증빙으로 확인합니다.
• 추정이 깨지지 않으면 채무를 뺄 수 없어 전체가 증여세 대상이 됩니다.

근거: 상속세 및 증여세법 제47조 제3항, 시행령 제36조 제2항, 제10조 제1항

• 증여가액 10억 원인 주택을 전세보증금 3억 원과 함께 성년 자녀에게 넘기고, 그 채무가 객관적으로 인정된다고 가정합니다. 증여자는 이 집을 4억 원에 샀습니다.
• 증여세 과세표준은 10억 원 − 3억 원 − 5천만 원 = 6억 5천만 원입니다. 세액은 9천만 원 + 1억 5천만 원 × 30% = 1억 3,500만 원입니다.
• 양도가액은 10억 원 × 3/10 = 3억 원, 취득가액은 4억 원 × 3/10 = 1억 2천만 원이라 양도차익은 1억 8천만 원입니다. 여기서 필요경비, 장기보유특별공제, 기본공제를 빼고 세율을 적용합니다.
• 채무 없이 그냥 증여하면 증여세는 2억 2,500만 원이고 양도세는 없습니다. 증여세 차이 9,000만 원과 새로 생기는 양도세를 함께 따져야 합니다.
• 이 비교는 신고세액공제, 양도세 계산, 취득세를 넣지 않은 산출세액 기준입니다.

관계별 공제 한도와 세율은 증여세 면제한도에, 양도차익에서 빼는 공제율은 장기보유특별공제율에 정리했습니다.

근거: 상속세 및 증여세법 제26조, 제47조, 제53조, 소득세법 시행령 제159조 제1항

• 증여자의 채무를 인수하는 부담부증여는 채무액 부분을 유상취득으로 봅니다.
• 배우자나 직계존비속에게 받는 경우는 이 규정 대신 가족 간 취득 규정을 따릅니다. 원칙적으로 전체를 증여 취득으로 보고, 소득이나 소유 재산 처분, 이미 신고한 상속이나 증여 재산으로 대가를 지급한 사실이 증명되면 유상취득으로 봅니다.
• 다만 지급한 대가가 시가인정액보다 3억 원 이상이나 30% 이상 낮으면, 그 범위에서 대통령령으로 정하는 경우는 유상취득으로 보지 않고 전체를 증여 취득으로 봅니다(지방세법 제7조 제11항 제4호 단서, 같은 법 시행령 제11조의3, 2026년 1월 1일 이후 취득분부터).
• 주택 취득세율과 중과는 주택 취득세율 계산에 정리했습니다.

근거: 지방세법 제7조 제11항, 제12항

• 채무액 부분 양도세는 양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 증여자가 예정신고합니다. 일반 양도는 2개월입니다.
• 양도차익이 없거나 양도차손이 나도 예정신고는 합니다.
• 증여세는 수증자가 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 신고합니다. 가산세와 기한 후 신고는 상속세 증여세 신고기한에 정리했습니다.

근거: 소득세법 제105조 제1항 제3호, 제3항, 상속세 및 증여세법 제68조