재건축 초과이익 환수제, 부담금 계산과 줄이는 방법
한눈에 보기
- 재건축부담금은 정상적인 집값 상승분을 넘게 오른 이익에 조합이 준공 뒤 내는 돈입니다. 조합원 1인당 평균이익 8,000만 원 이하면 면제입니다.
- 넘는 부분에 10%에서 50%까지 5구간 누진율이 붙습니다. 1인당 평균이익이 2억 원이면 1인당 부담금은 2,100만 원입니다.
- 1세대 1주택자는 6년 이상 보유하면 최대 70% 감경, 60세 이상이면 집을 팔 때까지 납부유예를 신청할 수 있습니다.
재건축 초과이익 환수제는 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 제도입니다. 누가 내는지, 이익을 어떻게 계산하는지, 부과율과 감경, 납부 시점을 법률 원문(2025-10-01 시행본) 조문 순서대로 정리했습니다. 개별 단지의 부담금은 국토교통부가 통지하는 예정액과 부과 결정으로만 확인할 수 있습니다.
누가 내나
- 재건축사업으로 정상주택가격상승분을 넘어 조합이나 조합원에게 생긴 주택가액 증가분이 재건축초과이익이고, 국토교통부장관이 이를 재건축부담금으로 거둡니다.
- 납부의무자는 조합, 공공시행자, 신탁업자, 주민합의체입니다. 조합이 해산했거나 조합 재산으로 부족하면 조합원이 2차 납부의무를 집니다(제6조 제1항).
- 조합은 조합원별 분담 기준과 비율을 관리처분계획에 적어야 하고, 조합원의 2차 납부의무도 그 비율로 나눈 금액까지입니다(제6조 제3항, 제4항).
- 부담금은 조합 전체 이익을 조합원 수로 나눈 1인당 평균이익으로 구간을 정합니다. 내 집만 따로 계산하는 방식이 아닙니다.
근거: 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제2조, 제3조, 제6조
초과이익 계산 방법
초과이익 = 종료시점 주택가액 − (개시시점 주택가액 + 정상주택가격상승분 + 개발비용)
- 개시시점은 최초 조합설립인가일, 종료시점은 준공인가일입니다. 둘 사이가 10년을 넘으면 준공인가일부터 거꾸로 10년이 되는 날을 개시시점으로 봅니다(제8조).
- 정상주택가격상승분은 개시시점 주택가액에 국토교통부가 고시하는 정기예금이자율과 그 시군구 평균주택가격상승률 중 높은 비율을 곱해 구합니다(제10조).
- 개발비용에는 공사비, 설계감리비, 세금과 공과금, 기부채납한 공공시설 가액 등이 들어갑니다(제11조).
근거: 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제7조부터 제11조
부과율 5구간
1인당 금액에 조합원 수를 곱하면 조합 전체 부담금
| 부과율 | 1인당 평균이익 구간 |
|---|---|
| 면제 | 8,000만 원 이하 |
| 10% | 8,000만 원 초과 1억 3,000만 원 이하8,000만 원 넘는 금액의 10% |
| 20% | 1억 3,000만 원 초과 1억 8,000만 원 이하500만 원 + 1억 3,000만 원 넘는 금액의 20% |
| 30% | 1억 8,000만 원 초과 2억 3,000만 원 이하1,500만 원 + 1억 8,000만 원 넘는 금액의 30% |
| 40% | 2억 3,000만 원 초과 2억 8,000만 원 이하3,000만 원 + 2억 3,000만 원 넘는 금액의 40% |
| 50% | 2억 8,000만 원 초과5,000만 원 + 2억 8,000만 원 넘는 금액의 50% |
- 면제 기준 8,000만 원과 5,000만 원 간격 구간은 2023-12-26 개정(법률 제19850호)으로 정해진 현행 값입니다.
- 구간마다 넘는 부분에만 높은 비율이 붙는 누진 구조라, 구간 경계를 조금 넘었다고 부담금이 갑자기 뛰지는 않습니다.
근거: 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제12조(2026-10-31 조회)
얼마나 나오나, 계산 예시
가상 수치, 감경 전 금액
| 1인당 평균이익 | 1인당 부담금 |
|---|---|
| 7,000만 원 | 0원면제 |
| 1억 원 | 200만 원이익의 2.0% |
| 1억 5,000만 원 | 900만 원이익의 6.0% |
| 2억 원 | 2,100만 원이익의 10.5% |
| 3억 원 | 6,000만 원이익의 20.0% |
| 5억 원 | 1억 6,000만 원이익의 32.0% |
- 2억 원이면 1,500만 원 + (2억 원 − 1억 8,000만 원) × 30% = 2,100만 원입니다.
- 실제 단지 수치가 아니라 제12조 식에 넣어 본 값입니다. 실제 부담금은 조합원별 분담 비율에 따라 같은 단지 안에서도 다릅니다.
1세대 1주택 장기보유 감경
조합원 세대가 재건축 대상 주택 말고 다른 주택이 없고, 준공인가일에 1세대 1주택자이며, 준공인가일부터 거꾸로 6년 이상 보유했으면 내 몫의 부담금에 아래 비율만큼 감경합니다. 보유기간은 1세대 1주택자로 있던 기간만 셉니다.
| 보유기간(이상~미만) | 감경 비율 |
|---|---|
| 6~7년 | 10% |
| 7~8년 | 20% |
| 8~9년 | 30% |
| 9~10년 | 40% |
| 10~15년 | 50% |
| 15~20년 | 60% |
| 20년 이상 | 70% |
- 예: 1인당 부담금 2,100만 원이고 10년 보유했다면 50% 감경으로 1,050만 원을 냅니다.
- 법률 본문에는 거주 요건이 없습니다.
- 상속, 혼인 같은 부득이한 사유로 생긴 주택, 공사 기간 동안 살려고 마련한 주택, 저가주택은 다른 주택으로 세지 않습니다. 세부 범위는 시행령에 맡겨져 있어 해당하는지는 국토교통부에 확인해야 합니다. 앞의 두 경우는 정해진 기간 안에 그 주택을 처분해야 합니다.
근거: 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제14조의2(2023-12-26 신설)
60세 이상 납부유예
- 준공인가일에 1세대 1주택자이고 60세 이상이면 내 몫의 부담금 납부유예를 신청할 수 있습니다. 유예할 금액만큼 담보를 내야 합니다.
- 주택을 팔거나 증여하는 경우, 사망해 상속이 시작되는 경우, 1세대 1주택 요건을 잃은 경우 등에는 허가가 취소되고 유예한 부담금에 이자를 더해 냅니다. 상속이면 상속받은 재산 한도에서 냅니다.
- 유예 기간에는 징수권 소멸시효가 진행하지 않고, 납부지연 가산금도 붙지 않습니다.
근거: 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제17조의2(2023-12-26 신설)
언제 부과되고 언제까지 내나
- 사업시행인가 고시일부터 3개월 안에 조합이 자료를 내면 국토교통부가 부담금 예정액을 통지합니다(소규모재건축은 시공사 계약일부터 1개월, 제14조).
- 부과 결정은 준공인가일부터 5개월 안에 합니다. 1세대 1주택 감경을 하는 경우는 8개월 안입니다(제15조).
- 부과일부터 6개월 안에 납부합니다. 현금이 원칙이고 신용카드 등이나 그 사업으로 공급되는 주택(물납)으로도 낼 수 있습니다(제17조).
- 납부 연기와 분할납부는 개발이익환수에 관한 법률 규정을 준용합니다(제18조).
근거: 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제14조, 제15조, 제17조, 제18조
양도소득세와의 관계
조합원이 나중에 집을 팔 때, 조합이 낸 재건축부담금 가운데 양도자에게 사실상 배분된 금액은 양도소득세 계산에서 필요경비로 들어갑니다(소득세법 시행령 제163조 제3항 제3호의3). 양도세 기본 계산은 1세대 1주택 양도세 비과세와 12억 초과 계산에 있습니다.
근거: 소득세법 시행령 제163조 제3항
폐지 논의와 현행 확인
2026-10-31 국가법령정보센터 기준으로 이 법은 시행 중입니다. 폐지 법안과 재건축조합들의 폐지 요구가 이어지고 있다는 보도가 있으나(파이낸셜뉴스 2026-04-29 등), 법이 바뀌기 전까지는 위 기준이 적용됩니다. 개정 여부는 국가법령정보센터와 국토교통부 공지에서 확인하세요.
