일시적 2주택 비과세 요건과 처분 기한
기준일 2026-10-30소득세법 시행령 제155조, 2026-10-01 시행분
한눈에 보기
- 종전 주택을 산 지 1년 지나 새 집을 사고, 기한 안에 종전 주택을 팔면 비과세입니다.
- 처분 기한은 3년, 두 집이 모두 조정대상지역이면 2년(2026-10-01 시행)입니다.
- 2026-08-03 이전에 새 집을 샀거나 계약금을 냈으면 종전대로 3년입니다.
일시적 2주택 비과세는 1주택자가 이사 등으로 새 집을 먼저 사 잠시 2주택이 된 경우, 정해진 기간 안에 종전 주택을 팔면 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세하는 특례입니다(소득세법 시행령 제155조 제1항). 종전 주택을 산 지 1년 이상 지나 새 집을 사야 하고, 새 집 취득일부터 3년 안에 종전 주택을 팔아야 합니다. 2026년 10월 1일부터는 두 집이 모두 조정대상지역이면 이 기한이 2년입니다.
요건 3가지
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| 1. 새 집 취득 시점 | 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 뒤 새 집을 취득 |
| 2. 종전 주택 양도 기한 | 새 집을 취득한 날부터 3년 안(두 집이 모두 조정대상지역이면 2년 안) |
| 3. 종전 주택 자체 요건 | 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춤(2년 보유, 취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주) |
세 번째 요건은 종전 주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춰야 한다는 뜻입니다. 보유, 거주 요건과 12억 원 초과 계산은 1세대 1주택 양도세 비과세와 12억 초과 계산에 있습니다. 수용 등 시행령이 정한 일부 경우는 1년 요건을 적용하지 않습니다.
처분 기한: 3년과 2년
| 상황 | 기한 | 적용 |
|---|---|---|
| 종전 주택 조정대상지역, 새 집도 조정대상지역 | 2년 | 2026-08-04 이후 새 집 취득, 2026-10-01 이후 종전 주택 양도분 |
| 둘 중 하나라도 조정대상지역 밖 | 3년 | 종전과 같음 |
| 2026-08-03 이전에 새 집 취득 또는 계약금 지급 | 3년 | 부칙 경과조치로 종전 규정 |
- 2026년 9월 30일 개정 시행령(2026-10-01 시행)은 신규 주택 취득일에 종전 주택이 조정대상지역에 있고 신규 주택도 조정대상지역이면 기한을 2년으로 정했습니다.
- 부칙 제2조에 따라 2026년 8월 4일 이후 조정대상지역 신규 주택을 취득하고 2026년 10월 1일 이후 종전 주택을 양도하는 경우부터 적용합니다.
- 2026년 8월 3일 이전에 신규 주택(취득할 권리 포함)을 취득했거나, 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 사실이 증명서류로 확인되면 종전 규정(3년)을 따릅니다.
- 조정대상지역 여부는 신규 주택 취득일 기준 국토교통부 공고로 확인합니다.
예시로 보기
아래는 이해를 돕기 위한 가상 예시이며, 지역은 각 취득일에 조정대상지역이었다고 가정합니다.
| 상황 | 종전 주택 양도 기한 | 적용 기한 |
|---|---|---|
| 서울 조정대상지역 A 보유, 2026-09 조정대상지역 B 취득 | 2028-09까지 A 양도 | 2년 |
| A 보유, 2026-07-20 조정대상지역 B 계약금 지급, 2026-11 잔금 | 2029-11까지 A 양도 | 3년(경과조치) |
| 조정대상지역 A 보유, 조정대상지역 밖 C 취득 | C 취득일부터 3년 안 | 3년 |
| A를 산 지 8개월 만에 B 취득 | 기한과 무관하게 이 특례 대상 아님 | 1년 요건 미충족 |
다른 세금과 함께 볼 것
- 종합부동산세의 일시적 2주택 1세대 1주택 특례 기간도 같은 개정으로 조정대상지역 안 이동은 2년으로 줄었습니다. 공제와 계산은 종부세 계산에 있습니다.
- 취득세의 일시적 2주택은 지방세법에 따로 정해져 있어 기한과 요건이 양도세와 다를 수 있습니다. 세율은 주택 취득세율 계산과 다주택 중과에서 봅니다.
- 상속받은 주택과 일반주택을 함께 가진 경우는 다른 특례(시행령 제155조 제2항)입니다. 상속주택 양도세를 확인합니다.
자주 묻는 질문
일시적 2주택 처분 기한은 3년인가요, 2년인가요?
기본은 새 집을 취득한 날부터 3년입니다. 2026년 10월 1일 시행 소득세법 시행령 개정으로, 종전 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역의 새 집을 2026년 8월 4일 이후 취득한 경우는 2년입니다. 2026년 8월 3일 이전에 새 집을 취득했거나 계약금을 지급한 사실이 확인되면 종전대로 3년입니다.
종전 주택을 산 지 1년이 안 돼 새 집을 사면 어떻게 되나요?
일시적 2주택 특례를 받을 수 없습니다. 시행령은 종전 주택 취득일부터 1년 이상 지난 뒤 새 집을 취득할 것을 요건으로 둡니다. 다만 수용 등 시행령이 정한 일부 경우는 이 1년 요건을 적용하지 않습니다.
새 집을 팔아도 비과세인가요?
아닙니다. 특례는 기한 안에 종전 주택을 파는 경우에 적용됩니다. 종전 주택은 그 자체로 2년 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주)를 채워야 합니다.
12억 원이 넘는 집도 비과세인가요?
일시적 2주택도 1세대 1주택으로 보는 것이라 양도가액 12억 원 초과분에는 그 비율만큼 세금이 붙습니다. 계산은 1세대 1주택 양도세 비과세 페이지에 있습니다.
