상속주택 양도세, 원래 집은 1주택으로 본다

• 일반주택을 팔 때 1주택으로 본다는 것은 상속주택을 주택 수에서 빼고 판단한다는 뜻입니다. 보유기간 같은 비과세 요건은 따로 갖춰야 합니다.
• 상속받은 집의 취득가액은 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법으로 평가한 가액입니다. 상속세 신고 때 정한 평가액이 곧 양도세 취득가액이 됩니다.

근거: 소득세법 시행령 제155조 제2항, 제163조 제9항

• 일반주택은 상속개시 당시 이미 보유한 주택이어야 합니다.
• 상속개시일부터 거슬러 2년 안에 피상속인에게 증여받은 주택은 일반주택에서 빠집니다.
• 상속 전에 같은 세대였다면, 60세 이상 부모를 모시려고 세대를 합친 경우에 한해 합치기 전부터 부모가 갖고 있던 주택만 상속주택으로 봅니다.
• 1세대 1주택 비과세 요건과 12억 원 초과 계산은 1세대 1주택 양도세 비과세에 정리했습니다.

근거: 소득세법 시행령 제155조 제2항

• 피상속인이 상속개시 당시 2채 이상을 갖고 있었다면 위 순서로 정한 1채만 특례의 상속주택이 됩니다.
• 기준시가까지 같으면 상속인이 고릅니다.

근거: 소득세법 시행령 제155조 제2항 제1호~제4호

• 공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인의 주택으로 봅니다.
• 나머지 상속인이 다른 주택을 팔 때는 공동상속주택을 그 사람의 주택으로 보지 않습니다.
• 지분이 가장 큰 사람이 둘 이상이면 그 주택에 거주하는 사람, 그다음 최연장자 순으로 정합니다.
• 다른 주택을 팔 때까지 협의분할 등기를 하지 않았다면 민법의 법정상속분대로 가진 것으로 봅니다.

근거: 소득세법 시행령 제155조 제3항

• 세율을 정하는 보유기간은 피상속인이 그 집을 취득한 날부터 셉니다. 상속받고 곧 팔아도 단기 양도 세율이 붙지 않을 수 있습니다.
• 장기보유특별공제의 보유기간은 상속인이 취득한 날, 즉 상속개시일부터 셉니다. 공제율은 장기보유특별공제율에 정리했습니다.
• 상속 전에 같은 세대였다면 1세대 1주택 비과세를 판단할 때 같은 세대로 함께 거주하고 보유한 기간을 합칩니다.
• 상속받은 날부터 5년이 지나지 않은 상속주택은 다주택 중과 대상에서 제외되는 주택으로 열거되어 있습니다.
• 가상 사례로, 아버지가 20년 전에 산 집을 상속개시일 평가액 5억 원에 물려받아 3년 뒤 6억 원에 팔면 양도차익은 약 1억 원입니다. 세율은 20년 넘게 보유한 것으로 보고 정하고, 장기보유특별공제는 상속 뒤 3년분인 장기보유특별공제율 표 1의 6%를 적용합니다(필요경비 제외).
• 상속받은 집이 재건축 단지였다면 조합이 낸 재건축부담금 중 양도자에게 배분된 몫은 필요경비로 뺍니다(재건축 초과이익 환수제).

근거: 소득세법 제104조 제2항 제1호, 제95조 제4항, 시행령 제154조 제8항 제3호, 제167조의3 제1항 제7호

상속주택의 평가액은 상속세 계산과 양도세 취득가액에 모두 쓰입니다. 공제와 세율은 상속세 공제와 계산에, 상속 순위와 법정상속분은 상속 순위와 법정상속분에 정리했습니다.

근거: 소득세법 시행령 제163조 제9항