분양권 양도세, 1년 넘게 가져도 60%

주택법 등에 따른 주택 공급계약으로 주택을 공급받을 사람으로 선정된 지위입니다. 청약 당첨으로 얻은 지위뿐 아니라 매매나 증여로 넘겨받은 지위도 분양권입니다. 세법에서는 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보고, 주택과 같은 높은 세율 체계를 적용합니다.

근거: 소득세법 제88조 제10호, 제94조 제1항 제2호

일반 주택은 2년 이상 보유하면 기본세율(6~45%)로 내려가지만 분양권은 그렇지 않습니다. 1년을 넘겨도 60%⁠가 그대로 적용됩니다. 소득세법이 분양권의 기본 세율 자체를 60%⁠로 정해 두었기 때문입니다. 1년 미만이면 60%와 70% 중 세액이 큰 70%⁠가 적용됩니다.

같은 분양권을 1년이 안 돼 팔면 세율이 70%⁠라 양도소득세는 6,825만 원입니다. 여기에 지방소득세가 따로 붙습니다.

근거: 소득세법 제104조 제1항 제1호~제3호, 제103조 제1항 제1호

장기보유특별공제는 3년 이상 보유한 토지, 건물과 일부 조합원입주권에만 적용합니다. 분양권은 대상 자산에 없어 오래 보유해도 양도차익이 줄지 않습니다. 분양권 상태로 팔지, 입주해 주택이 된 뒤 팔지에 따라 세금 차이가 크게 나는 이유입니다. 주택이 되면 보유 기간에 따라 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.

근거: 소득세법 제95조 제2항

양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 주소지 관할 세무서에 예정신고합니다. 3월 10일에 팔았다면 5월 31일까지입니다. 양도차익이 없거나 손해를 봤어도 예정신고를 해야 합니다. 가산세와 기한 계산은 양도세 예정신고 기한에서 볼 수 있습니다.

근거: 소득세법 제105조 제1항 제1호, 제3항

1세대가 주택과 분양권을 함께 가진 채 주택을 팔면, 1주택이어도 1세대 1주택 비과세를 적용하지 않는 것이 원칙입니다. 대신 아래 두 경우는 1세대 1주택으로 보아 비과세합니다.

• 종전 주택을 취득하고 1년 이상 지난 뒤 분양권을 취득하고, 분양권 취득일부터 3년 안에 종전 주택을 파는 경우. 3년 안에 팔지 못한 데 재정경제부령으로 정한 사유가 있으면 포함합니다.
• 분양권 취득일부터 3년이 지나 종전 주택을 팔더라도, 새 집이 완성된 뒤 3년 안에 세대 전원이 이사해 1년 이상 계속 거주하고, 새 집 완성 전이나 완성 뒤 3년 안에 종전 주택을 파는 경우.

두 경우 모두 종전 주택이 2년 보유 같은 1세대 1주택 요건을 갖춰야 합니다. 주택을 두 채 가진 경우의 같은 구조는 일시적 2주택 비과세에 정리했습니다.

근거: 소득세법 제89조 제2항, 시행령 제156조의3 제2항, 제3항

분양권은 다른 주택을 팔 때 주택 수에 들어갑니다. 조정대상지역에 있는 주택을 팔 때 위에 해당하면 기본세율에 20%p나 30%p를 더합니다. 보유 2년 미만 주택이면 중과 세율로 계산한 세액과 단기 세율(60%, 70%)로 계산한 세액 중 큰 쪽을 냅니다. 중과 대상 주택은 장기보유특별공제도 받지 못합니다.

• 주택, 입주권, 분양권 수가 3 이상인지 셀 때 수도권, 광역시, 특별자치시(광역시의 군과 읍, 면 제외) 밖의 분양권으로 공급계약서상 공급가격(선택품목 제외)이 양도 당시 3억 원 이하인 것은 빼고 셉니다.
• 보유 2년 이상 주택에 대한 중과 유예는 2026년 5월 9일 양도분으로 끝났습니다. 그날까지 토지거래허가를 신청했거나 매매계약을 맺은 주택은 주택 유형과 지역에 따라 양도 기한이 따로 있습니다.
• 조정대상지역은 국토교통부 고시로 지정, 해제되니 파는 시점의 고시를 확인하세요.

근거: 소득세법 제104조 제7항, 제95조 제2항, 시행령 제167조의4 제2항 제1호, 제167조의11, 제167조의3 제1항 제12호의2 등