리츠 ETF란 — 국내 리츠, 해외 리츠 ETF의 세금과 계좌

세금을 가르는 기준은 기초자산이 국내인지 해외인지, 그리고 상장 시장이 어디인지입니다. 국내 리츠 ETF는 리츠 외에 인프라펀드를 함께 담는 상품이 많으므로 상품명의 '인프라'와 편입 종목 비중도 확인합니다.

• 국내 상장 해외리츠 ETF는 매매차익까지 배당소득으로 과세되므로, 많이 오른 뒤 팔면 그 차익이 금융소득 2천만 원 판정에 들어갑니다. 계산 방법은 ETF 세금 정리, 2천만 원 기준은 금융소득종합과세에 있습니다.
• 해외 상장 리츠 ETF의 매매차익은 해외주식 양도소득세로 신고합니다. 일반 해외주식은 연 250만 원 공제 뒤 22%지만, 국세청 안내서는 부동산 비중이 큰 해외 법인 주식을 달리 볼 수 있다고 적고 있어 신고 전 증권사 세무 안내로 세율을 확인합니다(해외주식 양도소득세).
• 해외 리츠 배당을 국내 증권사를 거쳐 받으면 국내에서 원천징수된 소득이라 연 2천만 원 이하면 분리과세로 끝납니다. 국내 원천징수를 거치지 않은 국외 배당은 2천만 원 이하라도 종합과세됩니다(국세청 안내).

• 대상: 공모 부동산집합투자기구, 공모부동산투자회사(공모리츠), 그리고 투자액 전부를 이들에 투자하는 공모 집합투자기구(조세특례제한법 제87조의7 제1항).
• 한도와 세율: 거주자별 투자금액 합계 5천만 원까지, 투자일부터 3년 이내에 생긴 배당소득에 9%를 적용하고 종합소득에 합산하지 않습니다. 지방소득세를 더하면 9.9%입니다.
• 추징: 3년이 되기 전에 팔면 감면받은 세액을 추징합니다. 다른 공모부동산 상품으로 전환 투자하거나 부득이한 사유가 있으면 예외입니다(제4항).
• 기한: 2026년 12월 31일까지 투자한 분에 적용됩니다. 기준일에 남은 기간은 두 달이고, 연장 여부는 2026년 세법 개정 국회 심의 결과를 봐야 합니다.
• 신청: 대상 상품 내역을 증권사에 제출하는 분리과세 약정이 필요하고(제2항), 약정 전에 받은 배당에는 소급되지 않습니다. 증권사 안내상 직전 3개 과세기간 중 금융소득종합과세 대상이었던 사람은 가입이 제한됩니다.

리츠 ETF가 모두 특례 대상은 아닙니다. 법 문언은 투자액 '전부'를 공모부동산 상품에 투자할 것을 요구하므로 인프라펀드나 다른 자산을 함께 담는 ETF는 해당하지 않을 수 있습니다. 운용사가 분리과세 대상으로 표시한 상품인지 상품 페이지와 증권사에서 확인합니다. 배당 분리과세 제도 전반은 배당소득 분리과세에서 다룹니다.

• 연금저축과 IRP 안에서는 분배금과 매매차익에 바로 과세하지 않고 연금으로 받을 때 연금소득세로 과세합니다. 국내 상장 해외리츠 ETF처럼 매매차익까지 배당소득인 상품일수록 계좌 안에 두는 효과가 큽니다(연금 받을 때 세금).
• IRP는 적립금의 70%까지만 위험자산에 투자할 수 있고, 리츠와 리츠 ETF는 증권사 안내상 위험자산입니다. 나머지 30%는 예금, 채권형 같은 안전자산으로 채웁니다(IRP 안전자산 30%).
• ISA는 계좌 안 손익을 통산해 한도까지 비과세하고 초과분은 9% 분리과세합니다(ISA 계좌).
• 연금계좌에서 받는 리츠 분배금은 공모리츠 9% 특례가 아니라 계좌 자체의 과세 체계를 따릅니다.

• 구조 예시로 든 상품이며 매수를 권하지 않습니다. 기준일 2026-10-30 운용사 페이지 조회값(KODEX 보수는 FunETF)이라 바뀔 수 있고, TIGER 미국MSCI리츠는 같은 페이지 일부 문구에 분기 분배로 적혀 있어 최근 지급 내역으로 확인합니다.
• 합성 ETF는 총보수 외에 스왑 비용, 매매 비용이 더해지므로 실제 부담은 합성총보수와 실부담비용으로 봅니다(ETF 총보수).
• 분배금은 매달 금액이 다르고 운용 실적에 따라 줄 수 있습니다. 받는 날은 ETF 분배금 받는 날과 분배락에 있습니다.

1. 금리: 리츠는 대출로 부동산을 사는 경우가 많아 금리가 오르면 이자 부담이 커지고, 배당 매력이 채권 금리와 비교되어 가격이 내려가기 쉽습니다. 금리 방향이 수익에 크게 작용한다는 점은 채권 ETF와 비슷합니다.
2. 부동산 경기와 임차인: 공실, 임대료 하락, 보유 자산 가치 하락은 배당 축소와 가격 하락으로 이어집니다. 국내 리츠 ETF는 소수 대형 리츠와 인프라펀드 비중이 높아 분산이 생각보다 작을 수 있습니다.
3. 환율과 해외 세금: 해외 리츠는 환헤지 여부에 따라 원화 수익이 달라지고, 해외 상장 상품은 현지 원천징수와 양도세 신고를 직접 챙겨야 합니다. 월배당 상품끼리 비교한다면 커버드콜 ETF의 분배 재원과도 견줘 봅니다.