상속 취득세 — 세율 2.8%⁠와 무주택 상속 0.8% 특례

• 상속 취득세율은 농지 1천분의 23, 농지 외 1천분의 28입니다(지방세법 제11조 제1항 제1호). 매매로 사는 주택의 1~3% 세율과는 따로 정해져 있어 집값과 관계없이 같습니다.
• 지방교육세는 취득세율에서 2%를 뺀 세율에 20%를 곱해 매깁니다(제151조 제1항 제1호). 2.8%면 0.16%, 2.3%면 0.06%입니다.
• 농어촌특별세는 0.2%이고 국민주택 규모(전용 85㎡) 이하 주택은 비과세입니다. 1가구 1주택 특례를 받으면 붙지 않습니다(순천시 지방세 안내 세율표).
• 조정대상지역의 공시가격 3억 원 이상 주택을 증여받을 때 붙는 12% 중과는 '상속 외 무상취득'에만 적용됩니다(제13조의2 제2항). 상속은 다주택이라도 중과하지 않습니다.

• 상속인과 같은 세대별 주민등록표에 있는 가족으로 이뤄진 1가구가 상속받은 집을 포함해 국내에 주택 1채만 갖게 되는 경우입니다(지방세법 시행령 제29조 제1항). 배우자, 30세 미만 미혼 자녀는 주민등록이 따로 있어도 같은 가구로 봅니다.
• 주택의 공유지분이나 부속토지만 가진 경우도 1주택을 가진 것으로 봅니다(제29조 제2항). 그래서 다른 집 지분이 조금이라도 있으면 특례를 받지 못할 수 있습니다.
• 한 채를 여러 명이 공동으로 상속받으면 지분이 가장 큰 상속인을 그 주택의 소유자로 봅니다. 지분이 같으면 그 집에 사는 사람, 그다음은 나이가 많은 사람 순입니다(제29조 제3항).
• 고급주택과 재외국민 상속인은 특례에서 빠집니다.

상속은 시가표준액이 과세표준입니다(지방세법 제10조의2 제2항 제1호). 아파트와 단독주택은 공시가격, 토지는 개별공시지가로 계산합니다. 시세 기준인 증여(시가인정액)와 다른 점입니다. 공시가격 3억 원인 아파트를 혼자 상속받으면 다음과 같습니다.

• 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 안에 부동산 소재지 시, 군, 구에 신고하고 납부합니다. 외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월입니다(지방세법 제20조 제1항). 위택스에서도 신고할 수 있습니다.
• 상속등기를 하지 않아도 상속개시일에 법정상속분대로 취득한 것으로 보아 기한 안에 신고해야 합니다. 협의분할이 늦어지면 상속인 중 대표자가 신고합니다.
• 공동상속은 각자 자기 지분만큼 취득한 것으로 보고, 상속인끼리 연대해 납부할 의무가 있습니다(제7조 제7항). 상속세 연대납부는 상속세 연대납부에 따로 정리했습니다.
• 상속등기로 각자의 몫이 확정된 뒤 다시 협의해 나누면, 당초 상속분보다 더 받은 몫은 줄어든 상속인에게서 증여받은 것으로 보아 취득세를 다시 매깁니다. 위 신고, 납부 기한 안에 재분할 취득과 등기를 모두 마쳤거나, 상속회복청구 소송 확정판결, 채권자대위로 법정상속분대로 등기된 재산을 재분할하는 경우는 예외입니다(제7조 제13항). 분할 절차는 상속재산분할협의서를 확인하십시오.
• 상속세 신고 기한도 같은 6개월이지만 신고처가 세무서로 다릅니다(상속세 증여세 신고 기한).

상속받은 주택은 상속개시일부터 5년 동안 취득세 중과를 판단하는 주택 수에서 빠집니다(지방세법 시행령 제28조의4). 상속 주택을 가진 채 다른 집을 사도 그 5년 안에는 상속 주택 때문에 다주택 세율이 올라가지 않습니다. 매매 취득세율은 주택 취득세율, 상속 주택을 팔 때 양도세는 상속 주택 양도소득세에 있습니다.