상속등기, 기한도 과태료도 없지만 안 하면 못 판다

• 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 맺은 사람은 잔금을 치른 날 등부터 60일 안에 소유권이전등기를 신청해야 합니다.
• 상당한 사유 없이 이 신청을 미루면 과태료가 붙습니다.
• 상속은 계약이 아니어서 이 의무와 과태료가 적용되지 않습니다.
• 매매 등기의 기한과 비용은 셀프등기 하는 방법에 정리했습니다.

근거: 부동산등기 특별조치법 제2조 제1항, 제11조, 민법 제187조

• 2024년 9월 20일 개정된 부동산등기법(2025년 1월 31일 시행)에서 상속과 관련해 바뀐 것은 신청할 수 있는 등기소의 범위입니다.
• 상속이나 유증으로 인한 등기는 부동산 관할 등기소가 아닌 등기소도 맡을 수 있게 됐습니다.
• 신청 기한이나 과태료를 새로 둔 조문은 없습니다.
• 의무화가 정책으로 거론될 수는 있으니, 법이 바뀌면 시행 전에 이 쪽을 고칩니다.

근거: 부동산등기법 제7조의3(2024. 9. 20. 신설)

• 상속인은 상속이 시작된 때, 곧 사망한 때부터 피상속인의 재산에 관한 권리와 의무를 한꺼번에 이어받습니다.
• 매매처럼 계약으로 얻는 부동산은 등기해야 소유권이 넘어가지만, 상속처럼 법률 규정에 따른 취득은 등기가 없어도 효력이 생깁니다.
• 그래서 등기부에 아직 돌아가신 분 이름이 있어도 그 부동산은 이미 상속인 것입니다.

근거: 민법 제1005조, 제186조, 제187조 본문

• 민법은 등기 없이 얻은 부동산도 등기하지 않으면 처분하지 못한다고 정합니다.
• 상속받은 집이나 땅을 팔거나 담보로 대출을 받으려면 먼저 상속인 앞으로 등기해야 합니다.
• 등기와 별개로 취득세는 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월 안에 신고, 납부해야 합니다. 세율은 상속 취득세를 확인하십시오.

근거: 민법 제187조 단서, 지방세법 제20조 제1항

• 매매는 사는 사람과 파는 사람이 함께 신청하지만, 상속등기는 상속인이 단독으로 신청합니다.
• 법정상속분대로 상속인 전원 명의로 등기할 때는 상속인 중 1명이 신청할 수 있습니다.
• 상속인끼리 나눠 한 사람 명의로 하려면 전원이 참여한 협의서가 필요합니다. 작성법은 상속재산분할협의서에 정리했습니다.
• 협의로 나눈 결과는 사망한 때로 거슬러 효력이 생기지만, 그사이 권리를 얻은 제3자의 권리는 해치지 못합니다.
• 준비 서류는 대법원 인터넷등기소와 관할 등기소 안내를 확인하십시오.

근거: 부동산등기법 제23조 제3항, 제7조의3, 민법 제1015조, 찾기쉬운 생활법령(등기선례 5-275)

• 상속 등기는 취득을 원인으로 하는 등기라 등록면허세가 아니라 취득세를 냅니다. 등기소에 따로 내는 세금은 없고, 취득세 영수증을 붙여 신청합니다. 1주택 특례와 합계 세율은 상속 취득세에 정리했습니다.
• 예를 들어 서울의 공시가격 3억 원 아파트를 혼자 상속하면 취득세 본세는 3억 원 × 2.8% = 840만 원이고, 국민주택채권은 3억 원 × 1천분의 42 = 1,260만 원어치를 사서 보통 바로 팝니다.
• 법무사 보수는 법령이 아니라 대한법무사협회 보수기준이 정한 상한입니다. 기본보수는 과세표준 1억 원 초과 3억 원까지 26만 원에 1억 원 초과액의 1만분의 9를 더하고, 부동산이 1개를 넘으면 1개마다 2만 원을 더합니다. 상속인이 5명 이상이면 증액할 수 있어 견적을 받아 비교합니다.
• 상속인 단독으로 신청할 수 있어 셀프로 하면 법무사 보수만 빠지고 세금, 채권, 수수료는 같습니다. 순서는 셀프등기 하는 방법을 참고하십시오.

• 비율은 시가표준액 1천 원당 사는 채권 금액입니다. 1천만 원 미만은 매입 구간에 없고, 최저 매입금액은 1만 원입니다.
• 공동으로 상속해 지분으로 나누면 각자 지분만큼의 시가표준액으로 구간을 정하고, 공동주택은 세대별 시가표준액이 기준입니다.

근거: 지방세법 제11조, 제23조 제1호, 주택도시기금법 시행령 별표 제15호, 등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2, 제5조의5, 법무사 보수기준 제2조, 제9조, 제10조