상속받은 농지, 팔 때 양도세와 갖고 있을 때 한도

• 농지는 원칙적으로 자기 농업경영에 이용하거나 이용할 사람만 소유할 수 있습니다(농지법 제6조 제1항). 상속(상속인에게 한 유증 포함)으로 취득하는 경우는 예외입니다(같은 조 제2항 제4호).
• 농지를 사려면 시, 구, 읍, 면장에게서 농지취득자격증명을 받아야 하지만, 상속으로 취득하면 발급 없이 취득합니다(농지법 제8조 제1항 제1호). 상속등기 때 자격증명을 따로 챙기지 않아도 됩니다.
• 취득세는 별개입니다. 상속 농지 취득세율과 신고 기한은 상속 취득세 세율과 신고 기한에 정리했습니다.

근거: 농지법 제6조, 제8조

• 상속으로 농지를 취득한 사람 중 농업경영을 하지 않는 사람은 그 상속 농지 중에서 총 1만 제곱미터까지만 소유할 수 있습니다(농지법 제7조 제1항). 필지 하나가 아니라 상속 농지 합계 기준입니다.
• 한도를 넘게 소유한 것이 판명되면 그 사유가 생긴 날부터 1년 안에 넘는 면적의 농지를 처분해야 합니다(제10조 제1항 제6호). 처분은 세대를 같이 하는 세대원, 배우자, 직계 존속과 비속에게는 할 수 없습니다(제10조 제3항, 2026-06-16 신설).
• 한국농어촌공사 등에 위탁해 임대하거나 무상사용하게 하는 기간에는 한도를 넘는 농지도 계속 소유할 수 있습니다(제7조 제4항, 제23조 제1항 제7호 가목).
• 한도 안의 농지도 손을 놓으면 안 됩니다. 상속 농지를 임대하거나 한국농어촌공사에 위탁해 임대하는 등 대통령령이 정한 정당한 사유 없이 농업경영에 쓰지 않는다고 시장, 군수, 구청장이 인정하면 처분 의무가 생깁니다(제10조 제1항 제4호의2).

근거: 농지법 제7조, 제10조, 제23조

• 처분 의무 기간에 처분하지 않으면 시장, 군수, 구청장이 6개월 안에 처분하라고 명령합니다(농지법 제11조 제1항 제2호). 처분명령을 받으면 한국농어촌공사에 매수를 청구할 수 있습니다(같은 조 제2항).
• 직접 농사를 짓거나 한국농어촌공사 등과 매도위탁계약을 맺으면 처분 의무 기간이 지난 날부터 3년간 처분명령이 유예될 수 있습니다(제12조 제1항). 유예 기간을 처분명령 없이 넘기면 그 농지의 처분 의무는 없어진 것으로 봅니다(같은 조 제3항).
• 정당한 사유 없이 처분명령을 이행하지 않으면 감정가격과 개별공시지가 중 높은 금액의 100분의 25에 해당하는 이행강제금이 부과됩니다(제63조 제1항). 정당한 사유와 부과 절차는 시행령이 정하니 시, 군, 구청에서 확인하세요.

근거: 농지법 제11조, 제12조, 제63조

• 농지 소재지에 거주하는 사람이 8년 이상 직접 경작한 토지를 양도하면 양도소득세의 100분의 100을 감면합니다(조특법 제69조 제1항).
• 거주 요건은 8년 이상 다음 중 한 곳에 살면서 경작한 것입니다. 농지가 있는 시, 군, 구 안, 그와 연접한 시, 군, 구 안, 농지에서 직선거리 30킬로미터 이내. 양도일 현재 거주자여야 하고 비거주자가 된 날부터 2년 이내인 사람도 포함합니다(시행령 제66조 제1항).
• 직접 경작은 농작물 경작이나 다년생식물 재배에 상시 종사하거나, 농작업의 2분의 1 이상을 자기 노동력으로 하는 것을 말합니다(시행령 제66조 제13항).
• 양도일 현재 특별시, 광역시(군 제외), 시(도농복합시의 읍, 면 제외)의 주거, 상업, 공업지역에 있는 농지로서 편입된 날부터 3년이 지난 농지는 감면에서 빠집니다(시행령 제66조 제4항 제1호). 대규모 개발사업 등 예외가 있어 해당하면 원문을 확인하세요.
• 감면을 받으려면 양도한 과세연도의 과세표준신고(예정신고 포함)와 함께 세액감면신청서를 관할 세무서에 냅니다(시행령 제66조 제9항).

근거: 조세특례제한법 제69조, 같은 법 시행령 제66조

• 상속인이 상속받은 농지를 1년 이상 계속 경작하면(거주 요건 지역에 살면서), 직전 피상속인이 취득해 경작한 기간을 상속인이 경작한 기간으로 봅니다. 피상속인이 배우자에게서 상속받아 경작했다면 그 배우자의 경작기간도 더합니다(시행령 제66조 제11항).
• 예를 들어 아버지가 10년 직접 경작한 농지를 자녀가 상속받아 1년 이상 경작한 뒤 팔면 8년 요건을 채웁니다. 상속 직후 바로 팔면 1년 경작이 없어 이 합산은 적용되지 않습니다.
• 예외로, 1년 이상 경작하지 않았더라도 상속받은 날부터 3년이 되는 날까지 양도하거나 협의매수, 수용되는 경우로서 그날까지 택지개발지구, 산업단지 등으로 지정되면(상속 전에 지정된 경우 포함) 피상속인 경작기간을 합산합니다(시행령 제66조 제12항).
• 피상속인(배우자 포함)과 상속인 각각에 대해, 사업소득금액(농업, 임업, 부동산임대업, 농가부업소득 제외)과 총급여액의 합계가 3,700만 원 이상인 과세기간은 경작기간에서 뺍니다. 사업소득 총수입금액이 일정 기준 이상인 해도 마찬가지입니다(시행령 제66조 제14항). 직장인 상속인이 경작했다고 해도 그 해 급여가 기준 이상이면 그 해는 빠집니다.

근거: 조세특례제한법 시행령 제66조 제11항~제14항

• 자경농지 감면(제69조)을 포함해 제66조부터 제69조까지 등의 감면액 합계가 과세기간별로 1억 원을 넘거나, 해당 과세기간과 직전 4개 과세기간 합계가 2억 원을 넘으면 넘는 부분은 감면하지 않습니다(조특법 제133조 제1항).
• 여러 필지를 팔 계획이면 양도 시기를 과세기간별로 나눌지에 따라 감면액이 달라질 수 있습니다. 구체 계산은 세무서나 세무사에 확인하세요.

근거: 조세특례제한법 제133조

• 2026-06-16 공포된 농지법 개정(법률 제21798호) 중 제7조, 제10조 제1항 제4호의2, 제23조 제1항 제1호와 제7호의 개정규정은 2028-06-16(공포 후 2년)부터 시행됩니다(부칙 제1조 제3호). 이 쪽의 한도와 임대 설명은 현행 조문 기준이니 2028년 이후에는 다시 확인하세요.

근거: 농지법 부칙(법률 제21798호) 제1조