증여 취득세 — 세율 3.5%⁠와 조정지역 12% 중과

• 상속 외 무상취득 세율은 1천분의 35입니다(지방세법 제11조 제1항 제2호). 비영리사업자는 2.8%입니다.
• 지방교육세는 취득세율에서 2%를 뺀 세율에 20%를 곱해 매기므로 0.3%입니다(제151조 제1항 제1호). 농어촌특별세 0.2%는 전용 85㎡ 이하 주택이면 붙지 않습니다(순천시 지방세 안내 원인별 세율표: 증여 4.00%, 3.80%).
• 배우자나 직계존비속에게서 부동산을 받으면 대가를 줬더라도 증여로 봅니다. 공매나 경매, 교환, 소득이나 재산 처분으로 대가를 치른 사실이 증명될 때만 매매로 봅니다(제7조 제11항).

• 시가인정액은 취득일(증여계약일) 전 6개월부터 취득일 후 3개월 사이에 그 부동산을 매매, 감정, 경매, 공매한 가액입니다(지방세법 시행령 제14조 제1항). 둘 이상이면 취득일에 가장 가까운 날의 가액을 씁니다(제14조 제2항).
• 감정가액으로 신고하려면 감정기관 두 곳 이상의 감정 결과를 첨부합니다(지방세법 제10조의2 제3항). 시가표준액 1억 원 이하 부동산은 한 곳으로 됩니다.
• 상속은 지금도 시가표준액이 과세표준이라 증여와 다릅니다(제10조의2 제2항 제1호, 상속 취득세).

조정대상지역에 있는 주택 중 취득 당시 시가표준액이 3억 원 이상인 주택을 증여로 받으면 4%에 중과기준세율의 400%(8%)를 더한 12%입니다(지방세법 제13조의2 제2항, 시행령 제28조의6 제1항). 지분만 받아도 전체 주택의 시가표준액으로 따집니다. 지방교육세는 0.4%로 올라가고, 전용 85㎡를 넘으면 농어촌특별세가 더 붙습니다(제151조 제1항 제1호 나목).

• 1세대 1주택자가 가진 그 주택을 배우자, 직계존속, 직계비속이 받으면 중과에서 빠집니다(시행령 제28조의6 제2항 제1호). 사실혼 배우자는 해당하지 않고, 배우자의 자녀와 직계존속의 배우자는 포함됩니다.
• 이혼에 따른 재산분할로 받는 경우도 빠집니다(제2호, 지방세법 제15조 제1항 제6호).
• 중과 여부는 받는 사람이 아니라 주는 사람이 1세대 1주택자인지로 판단합니다. 다주택자 부모가 조정지역의 공시가격 3억 원 이상 주택을 자녀에게 주면 12%입니다.
• 조정대상지역 지정 현황은 국토교통부 고시로 확인합니다. 매매 다주택 중과는 주택 취득세율과 다주택 중과에 정리했습니다.

같은 단지 같은 면적의 매매사례가액이 5억 원인 전용 85㎡ 초과 아파트를 혼자 증여받고 중과 대상이 아닌 경우입니다.

전용 85㎡ 이하라면 농어촌특별세 100만 원이 빠져 1,900만 원입니다. 증여세는 이와 별도로 계산합니다.

• 전세보증금이나 대출을 함께 넘기면 그 채무액만큼은 유상취득으로 보고, 시가인정액에서 채무액을 뺀 나머지만 증여 세율 3.5%로 계산합니다(지방세법 제7조 제12항, 제10조의2 제6항). 유상 부분은 매매처럼 주택 세율과 다주택 중과 규정을 따릅니다.
• 채무는 취득일이 속한 달 말일부터 3개월 안에 등기부의 저당권, 금융회사의 채무자 변경 확인서, 임대차계약서 등으로 인수 사실을 입증해야 합니다. 시가인정액을 넘는 채무는 인정하지 않습니다(시행령 제14조의4).
• 배우자나 직계존비속 사이의 부담부증여는 채무 인수를 소득 증명 등으로 입증하지 못하면 전체를 증여로 봅니다(제7조 제12항 단서, 제11항). 증여세와 양도세 쪽 계산은 부담부증여 세금에 있습니다.

• 증여는 계약일에 취득한 것으로 봅니다(지방세법 시행령 제20조 제1항). 계약일이 속한 달의 말일부터 3개월 안에 부동산 소재지 시, 군, 구나 위택스에 신고하고 납부합니다(지방세법 제20조 제1항). 신고 서류는 취득세 신고 방법과 서류에 있습니다.
• 그 기한 전에 등기하려면 등기 신청서를 접수하는 날까지 먼저 신고하고 냅니다(제20조 제4항).
• 등기를 하지 않은 채 취득일이 속한 달 말일부터 3개월 안에 공정증서나 화해조서로 계약 해제가 입증되면 취득으로 보지 않습니다(시행령 제20조 제1항 단서).
• 증여세 신고 기한은 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월로 같지만 신고처는 세무서입니다(증여세 신고 방법).