가족 간 부동산 매매, 싸게 팔면 세금이 세 번 걸린다
한눈에 보기
- 자녀의 증여세는 시가와의 차이가 시가 30%나 3억 원 중 적은 금액 이상일 때 걸립니다.
- 부모의 양도세와 자녀의 취득세는 차이가 3억 원 이상이거나 5% 이상이면 시가로 다시 계산합니다.
- 부모와 자녀 사이 매매는 대금을 낸 기록이 없으면 매매가 아니라 증여로 봅니다.
부모 집을 자녀가 사거나 자녀 집을 부모가 사는 경우를 다룹니다. 대가 없이 넘기는 경우는 증여 취득세에 정리했고, 이 쪽은 값을 치르고 사고팔 때 시세보다 싸게 정한 가격이 세금에서 어떻게 다시 계산되는지 봅니다.
규칙 한눈에
| 세금 | 시가로 다시 보는 기준 |
|---|---|
| 자녀 증여세 | 차액이 시가 30%나 3억 원 중 적은 금액 이상이면, 차액에서 그 금액을 뺀 만큼 증여 |
| 부모 양도세 | 차액이 3억 원 이상이거나 시가 5% 이상이면 양도가액을 시가로 계산 |
| 자녀 취득세 | 차액이 3억 원 이상이거나 시가인정액 5% 이상이면 시가인정액을 과세표준으로, 3억 원 이상이거나 30% 이상이면 증여 취득 |
| 대금 증명 | 직계존비속, 배우자 사이 매매는 대가를 낸 사실을 증명하지 못하면 증여로 봅니다. |
기준이 세 가지라 헷갈리기 쉽습니다. 증여세는 차이가 꽤 커야 걸리지만, 양도세와 취득세는 시가의 5%만 넘게 깎아도 시가로 다시 계산합니다. 시가 10억 원 집이라면 증여세 기준은 3억 원, 양도세와 취득세 기준은 5천만 원입니다.
근거: 상속세 및 증여세법 제35조 제1항, 시행령 제26조 제2항, 소득세법 제101조 제1항, 시행령 제167조 제3항, 지방세법 제10조의3 제2항, 시행령 제18조의2
시가 10억 원 아파트를 자녀에게 팔면
| 매매가 | 자녀 증여세 | 부모 양도세 | 자녀 취득세 |
|---|---|---|---|
| 9억 6,000만 원(4% 낮음) | 없음 | 거래가 그대로 | 거래가 그대로 |
| 7억 5,000만 원(25% 낮음) | 없음 | 시가 10억 원으로 | 시가 10억 원으로 |
| 6억 원(40% 낮음) | 1억 원 증여 | 시가 10억 원으로 | 증여 취득(시가 10억 원) |
옆으로 밀면 더 볼 수 있습니다
시가 10억 원을 6억 원에 매수
- 시가와 대가의 차이
- 4억 원
- 기준(30%와 3억 원 중 적은 금액)
- − 3억 원
- 자녀 증여재산가액
- 1억 원
- 6억 원 사례에서 자녀는 1억 원을 증여받은 것으로 신고합니다. 성년 자녀는 10년 합산 공제 5천만 원을 빼고 남은 금액에 세율을 매깁니다.
- 같은 거래에서 부모는 6억 원이 아니라 10억 원에 판 것으로 보고 양도세를 계산합니다. 자녀의 취득세 과세표준도 10억 원입니다.
- 7억 5,000만 원 사례는 차이 2억 5,000만 원이 증여세 기준 3억 원보다 작아 증여세는 없지만, 시가 5%인 5천만 원을 넘어 양도세와 취득세는 시가로 계산합니다.
- 9억 6,000만 원 사례는 차이가 4천만 원이라 세 기준 모두에 미치지 않습니다.
근거: 상속세 및 증여세법 제35조 제1항, 제53조, 시행령 제26조 제2항, 소득세법 시행령 제167조 제3항, 제4항
시가는 이렇게 정합니다
- 증여세와 양도세는 상속세 및 증여세법의 평가 방법을 씁니다. 그 집의 매매가, 감정가, 같은 단지 비슷한 평형의 매매사례가가 먼저이고, 그런 가격이 없을 때 공시가격 같은 기준시가를 씁니다.
- 양도세는 양도일이나 취득일 전후 각 3개월 안의 사례를 봅니다. 증여세는 평가기준일 전 6개월부터 후 3개월까지입니다.
- 취득세는 지방세법의 시가인정액을 씁니다. 취득일 전 6개월부터 후 3개월 안의 매매가, 감정가, 경매, 공매가이고, 특수관계인과의 거래가처럼 객관적으로 부당한 가격은 시가인정액에서 뺍니다. 산정하기 어려우면 시가표준액(공시가격)을 씁니다.
- 증여세에서 저가 양수의 증여일은 대금청산일, 곧 잔금을 치른 날입니다. 계약일이 아니라 잔금일 앞뒤 거래가 시가 판단에 들어갑니다.
근거: 소득세법 시행령 제167조 제5항, 상속세 및 증여세법 제60조, 시행령 제26조 제5항, 지방세법 제10조의2 제1항, 시행령 제14조 제1항
대금을 낸 기록이 먼저입니다
배우자나 직계존비속에게 판 재산은 일단 증여로 추정합니다. 매매계약서가 있어도 대금이 실제로 오가지 않았으면 매매가 아니라 집 전체를 증여받은 것이 됩니다. 아래처럼 대가를 치른 사실이 증명되면 추정하지 않습니다.
- 근로소득, 사업소득처럼 이미 과세받았거나 신고한 소득으로 대금을 낸 경우
- 자기 재산을 판 돈으로 대금을 낸 경우
- 이미 신고한 상속, 증여 재산으로 대금을 낸 경우
취득세도 같은 구조입니다. 직계존비속, 배우자의 부동산을 취득하면 증여 취득으로 보고, 소득이나 재산 처분 대금으로 대가를 냈다는 것이 증명돼야 매매 취득으로 봅니다. 다만 대가가 시가인정액보다 3억 원 이상 또는 30% 이상 낮으면 대금을 냈어도 매매로 인정하지 않고 증여 취득으로 봅니다(같은 호 단서, 시행령 제11조의3).
대금 일부를 부모에게 빌려 냈다면 그 빌린 돈에도 이자 상당액 증여 규칙이 따로 붙습니다. 가족 간 차용증과 증여세에서 계산법을 보세요.
근거: 상속세 및 증여세법 제44조 제1항, 제3항 제5호, 시행령 제33조 제3항, 지방세법 제7조 제11항, 지방세법 시행령 제11조의3
나중에 팔 때 취득가액
싸게 산 자녀가 그 집을 다시 팔면 취득가액은 실제 낸 매매대금입니다. 저가 양수로 증여세를 과세받은 부분이 있으면 그 증여재산가액을 취득가액에 더합니다. 6억 원에 사서 1억 원을 증여로 과세받았다면 취득가액은 7억 원입니다. 1세대 1주택 비과세나 장기보유 공제 여부는 1세대 1주택 양도세에서 따로 확인합니다.
근거: 소득세법 제97조 제1항 제1호, 시행령 제163조 제10항 제1호
