확정일자와 전입신고의 차이, 대항력과 우선변제권
한눈에 보기
- 이사와 전입신고를 마치면 다음 날부터 대항력이 생깁니다.
- 여기에 확정일자를 더하면 경매에서 먼저 보증금을 받는 우선변제권이 생깁니다.
- 보증금을 받기 전에 이사해야 하면 임차권등기명령부터 신청합니다.
전세나 월세 보증금을 지키는 장치는 등기가 아니라 이사, 전입신고, 확정일자 세 가지로 생깁니다. 각각이 무엇을 만드는지와 순서를 주택임대차보호법 조문으로 정리했습니다. 개별 사건의 순위 판단은 등기부와 법원 판단에 따라 달라집니다.
대항력과 우선변제권, 무엇이 다른가
전입신고와 확정일자가 만드는 권리
| 권리 | 갖추는 것 | 효과 |
|---|---|---|
| 대항력 | 이사(인도) + 전입신고 | 집주인이 바뀌어도 계약을 주장 |
| 우선변제권 | 대항력 요건 + 확정일자 | 경매, 공매 때 후순위보다 먼저 보증금 |
- 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 생기고, 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 봅니다.
- 대항력이 있으면 집을 산 사람(양수인)이 임대인의 지위를 그대로 이어받아 보증금 반환 책임도 넘어갑니다.
- 우선변제권은 대항요건에 계약서상 확정일자를 더해야 생기며, 경매나 공매 대금에서 후순위권리자와 그 밖의 채권자보다 먼저 보증금을 받습니다.
- 우선변제로 보증금을 받으려면 집을 양수인에게 넘겨주어야(인도) 합니다.
근거: 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제4항, 제3조의2 제2항, 제3항
확정일자 받는 곳과 정보 확인
- 확정일자는 주택 소재지의 주민센터 등 행정기관, 등기소, 지방법원과 그 지원, 공증인이 부여합니다.
- 확정일자를 받거나 정보를 요청할 때 수수료가 있습니다. 금액은 기관 안내를 확인하세요.
- 이해관계인은 그 주택의 확정일자 부여일, 차임, 보증금 정보를 요청할 수 있고, 계약하려는 사람도 임대인 동의를 받으면 요청할 수 있습니다. 계약 전에 앞선 세입자의 보증금을 확인하는 방법입니다.
근거: 주택임대차보호법 제3조의6 제1항, 제3항~제5항
순서대로 챙길 것
계약부터 종료까지
| 시점 | 할 일 |
|---|---|
| 계약 전 | 임대인 동의를 받아 확정일자부 정보(선순위 보증금 등) 확인 |
| 계약 직후 | 계약서에 확정일자 받기 |
| 잔금일 | 이사와 전입신고를 같은 날 |
| 계약 종료 뒤 | 보증금을 못 받았으면 이사 전 임차권등기명령 |
대항력은 다음 날부터 생기므로, 같은 날 다른 권리가 등기되면 순서가 문제될 수 있습니다. 잔금일에 등기부를 다시 확인하세요. 등기부 읽는 법은 등기부등본 보는 법에서 정리했습니다.
전입신고와 확정일자는 전세보증금 반환보증 가입 조건이기도 합니다.
보증금을 못 받고 이사해야 할 때
임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못하면 주택 소재지 관할 지방법원, 지원, 시, 군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 얻고, 이미 갖고 있던 권리는 그대로 유지되어 그 뒤에 이사하거나 전입을 옮겨도 잃지 않습니다.
근거: 주택임대차보호법 제3조의3 제1항, 제5항
이사 때 관리비와 세입자가 낸 장기수선충당금 정산은 이사할 때 관리비 정산에 있습니다.
소액임차인 최우선변제
보증금이 일정 금액 이하인 소액임차인은 경매신청 등기 전에 이사와 전입신고를 마쳤다면 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 받습니다. 대상 보증금과 금액은 대통령령으로 정하며 주택가액의 절반을 넘지 못하고, 지역별 금액은 시행령에 있습니다. 지역별 금액과 이전 기준표는 최우선변제금액 표에 있습니다.
근거: 주택임대차보호법 제8조
