등기부등본 보는 법

기준일 2026-11-02부동산등기법 제15조인터넷 열람 700원

한눈에 보기

전세, 월세, 매매 계약 전에 가장 먼저 떼어 보는 서류가 등기부등본입니다. 법령상 이름은 등기사항증명서입니다. 어디에 무엇이 적혀 있는지, 권리의 순서는 어떻게 읽는지, 근저당 금액은 무슨 뜻인지를 부동산등기법과 부동산등기규칙 원문으로 정리합니다.

표제부, 갑구, 을구

부동산등기법 제15조 제2항, 부동산등기규칙 제13조, 제14조, 제30조

구분	적히는 내용
표제부부동산의 표시	소재지번, 건물명칭과 번호, 건물내역, 토지는 지목과 면적집합건물은 1동 건물 표제부와 전유부분마다 표제부, 갑구, 을구가 있음(규칙 제14조)
갑구소유권	소유자와 소유권 이전 내역, 소유권을 대상으로 한 가압류, 가처분, 압류, 경매개시결정, 신탁 등기소유권에 관한 사항
을구소유권 외의 권리	근저당권, 전세권, 지상권, 임차권 등을구 기록이 없으면 증명문에 그 뜻을 적음

등기부는 토지와 건물로 나뉘고, 1필의 토지나 1개의 건물마다 등기기록을 하나 둡니다. 아파트 같은 구분건물은 1동 건물 전체에 등기기록 하나를 쓰고, 1동 표제부와 전유부분별 표제부, 갑구, 을구로 나뉩니다(부동산등기법 제14조 제1항, 제15조 제1항, 규칙 제14조).
갑구와 을구에는 순위번호, 등기목적, 접수(날짜와 번호), 등기원인, 권리자 및 기타사항 칸이 있습니다(부동산등기규칙 제13조 제2항). 근저당이라면 등기목적에 근저당권설정, 권리자 및 기타사항에 채권최고액과 근저당권자가 적힙니다.
단독주택은 토지와 건물 등기부가 따로라서 두 가지를 모두 떼어 봅니다.

등기사항전부증명서(말소사항 포함)는 지워진 권리까지 모두 보여 줍니다. 과거 가압류나 압류가 있었다가 말소된 이력도 나옵니다.
등기사항전부증명서(현재 유효사항)는 지금 효력이 있는 권리만 보여 줍니다.
그 밖에 특정인 지분, 현재 소유현황, 지분취득 이력을 보는 일부증명서가 있습니다(부동산등기규칙 제29조).
신탁원부, 공동담보(전세)목록, 매매목록은 함께 신청한다고 표시해야 증명서에 들어갑니다(제30조 제2항). 등기 신청이 접수된 부동산은 등기를 마칠 때까지 원칙적으로 증명서가 발급되지 않고, 처리 중이라는 뜻을 표시해 발급할 수있습니다(제30조 제4항).

같은 부동산에 등기한 권리의 순위는 법률에 다른 규정이 없으면 등기한 순서를 따릅니다. 같은 구 안에서는 순위번호, 갑구와 을구 사이에서는 접수번호로 정합니다(부동산등기법 제4조).
순위번호 아래 1-1처럼 붙은 부기등기는 원래 등기(주등기)의 순위를 따릅니다(제5조).
세입자의 보증금이 근저당보다 앞서는지는 등기부만으로 정해지지 않습니다. 대항력은 입주와 전입신고를 마친 다음 날부터 생기므로(주택임대차보호법 제3조 제1항) 근저당 접수일이 전입신고 날과 같으면 근저당이 앞섭니다. 입주일, 전입신고일, 확정일자를 근저당 접수일과 비교합니다. 자세한 순서는 전입신고와 확정일자, 소액임차인 최우선변제에서 정리했습니다.

근저당은 담보할 채무의 최고액만 정하고 채무 확정을 뒤로 미루는 저당권입니다. 확정될 때까지 채무가 줄거나 옮겨져도 저당권에 영향이 없고, 이자는 최고액 안에 들어간 것으로 봅니다(민법 제357조).
그래서 을구의 채권최고액은 실제 대출 잔액과 다를 수 있습니다. 남은 대출금은 등기부에 나오지 않으므로 집주인에게 금융기관 확인을 받아봅니다.

등기사항증명서 등 수수료규칙 제2조, 제3조

표제부의 주소, 동호수, 면적이 계약서와 같은지 봅니다.
갑구의 마지막 소유자가 계약 상대방인지, 가압류, 가처분, 압류, 경매개시결정, 신탁 등기가 있는지 봅니다.
을구의 근저당, 전세권, 임차권 등기와 채권최고액을 봅니다. 임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 임차권등기명령으로 임차권등기를 할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3).
계약 당일과 잔금일에 다시 떼어 그사이 새 등기가 생겼는지 확인합니다. 보증금 보호는 전세보증금 반환보증도 함께 봅니다.

등기부등본과 등기사항증명서는 다른 건가요?

등기부등본은 흔히 부르는 이름이고, 법령상 이름은 등기사항증명서입니다. 일상에서 등기부등본이라고 하면 보통 등기사항전부증명서를 뜻합니다. 증명서 종류는 부동산등기규칙 제29조가 정합니다.

말소사항 포함과 현재 유효사항 중 무엇을 떼야 하나요?

증명서는 말소사항 포함과 현재 유효사항으로 나뉩니다(부동산등기규칙 제29조 제1호, 제2호). 말소사항 포함은 지워진 가압류, 근저당 이력까지 함께 나와 계약 전에 보기 좋습니다. 폐쇄된 등기기록은 말소사항 포함으로만 발급됩니다(같은 조 단서).

근저당 채권최고액이 대출금과 같은가요?

아닙니다. 근저당은 담보할 채무의 최고액만 정해 두는 방식이고, 이자도 최고액 안에 들어간 것으로 봅니다(민법 제357조). 실제 남은 대출금은 등기부에 나오지 않으므로 집주인에게 금융기관 확인을 요청합니다.

갑구와 을구에 있는 권리는 어느 쪽이 먼저인가요?

같은 구 안에서는 순위번호, 갑구와 을구 사이에서는 접수번호로 순서를 정합니다(부동산등기법 제4조 제2항). 접수번호가 앞선 쪽이 먼저입니다.

인터넷으로 등기부등본을 보는 데 얼마가 드나요?

인터넷 열람은 1등기기록당 700원, 인터넷 발급은 1통당 1,000원입니다. 등기소 창구 발급은 1통 20장까지 1,200원입니다(등기사항증명서 등 수수료규칙 제2조, 제3조).

신탁 등기가 있으면 무엇을 더 봐야 하나요?

신탁원부는 따로 신청해야 등기사항증명서에 함께 나옵니다(부동산등기규칙 제30조 제2항). 위탁자, 수탁자, 수익자와 신탁 조건은 신탁원부에 적히므로(부동산등기법 제81조 제1항) 신탁 등기가 있는 집은 계약 전에 신탁원부를 함께 발급받아 확인합니다.