최우선변제금액 표, 소액임차인 보증금 기준과 받는 조건
한눈에 보기
- 서울은 보증금 1억 6,500만 원 이하면 경매에서 5,500만 원까지 은행 근저당보다 먼저 받습니다(2023-02-21 이후 담보 기준).
- 어느 해 표를 쓰는지는 계약일이 아니라 등기부 첫 근저당 설정일로 정해집니다. 오래된 근저당이 있으면 예전 금액이 적용됩니다.
- 요건은 경매신청 등기 전 입주와 전입신고이고, 받는 돈은 집값(대지 포함)의 절반을 넘지 못합니다.
최우선변제는 보증금이 적은 임차인이 집이 경매로 넘어가도 보증금 일부를 다른 담보권자보다 먼저 돌려받게 하는 제도입니다. 권리 자체는 주택임대차보호법 제8조에, 지역별 금액은 시행령 제10조와 제11조에, 어느 시기 금액을 쓰는지는 개정 때마다 붙은 부칙에 있습니다. 세 원문을 대조해 정리했습니다.
현행 최우선변제금액
2023-02-21 이후 설정된 담보
회색 글씨 보증금 이하인 임차인만 대상
| 지역 | 먼저 받는 금액 |
|---|---|
| 서울특별시 | 5,500만 원보증금 1억 6,500만 원 이하 |
| 과밀억제권역(서울 제외), 세종, 용인, 화성, 김포 | 4,800만 원보증금 1억 4,500만 원 이하 |
| 광역시(과밀억제권역과 군 제외), 안산, 광주, 파주, 이천, 평택 | 2,800만 원보증금 8,500만 원 이하 |
| 그 밖의 지역 | 2,500만 원보증금 7,500만 원 이하 |
- 대상 보증금을 1원이라도 넘으면 최우선변제를 받지 못합니다. 서울에서 보증금 1억 7,000만 원이면 대상이 아닙니다.
- 대상이면 보증금 전액이 아니라 표의 금액까지만 먼저 받습니다. 서울 보증금 1억 원이면 5,500만 원이 최우선이고 나머지 4,500만 원은 확정일자 순위로 따집니다.
- 과밀억제권역은 수도권정비계획법에 따른 권역으로 인천과 경기 일부 시가 들어갑니다. 내 주소가 속하는지는 같은 법 시행령 별표에서 확인합니다.
근거: 주택임대차보호법 시행령 제10조, 제11조(국가법령정보센터, 2026-10-31 조회)
기준일은 계약일이 아니라 담보 설정일
시행령 금액이 바뀔 때마다 부칙은 같은 문장을 둡니다. 개정 금액은 이미 맺은 임대차계약에도 적용하지만, 개정 전에 그 집에 담보물권을 취득한 사람에 대해서는 종전 규정을 따른다는 것입니다. 근저당을 잡은 은행은 설정 당시 기준보다 몫이 줄지 않습니다.
- 등기부 을구에서 가장 먼저 설정된 근저당 같은 담보권의 접수일을 봅니다.
- 그 날짜가 속한 기간의 표가 그 담보권자보다 먼저 받는 금액과 대상 보증금이 됩니다.
- 예: 서울 주택에 2022-03에 근저당이 설정됐다면 2021 기준(보증금 1억 5,000만 원 이하, 5,000만 원)입니다. 보증금이 1억 6,000만 원이면 현행 기준으로는 대상이지만 이 근저당보다 먼저 받지는 못합니다.
- 담보가 전혀 없는 집이면 현행 기준이 적용됩니다.
근거: 주택임대차보호법 시행령 부칙(대통령령 제33254호, 2023-02-21) 제2조, 같은 취지 부칙 2016, 2018, 2021 개정분
이전 기준표
2021-05-11 ~ 2023-02-20 설정된 담보
| 지역 | 먼저 받는 금액 |
|---|---|
| 서울특별시 | 5,000만 원보증금 1억 5,000만 원 이하 |
| 과밀억제권역(서울 제외), 세종, 용인, 화성, 김포 | 4,300만 원보증금 1억 3,000만 원 이하 |
| 광역시(과밀억제권역과 군 제외), 안산, 광주, 파주, 이천, 평택 | 2,300만 원보증금 7,000만 원 이하 |
| 그 밖의 지역 | 2,000만 원보증금 6,000만 원 이하 |
2018-09-18 ~ 2021-05-10 설정된 담보
| 지역 | 먼저 받는 금액 |
|---|---|
| 서울특별시 | 3,700만 원보증금 1억 1,000만 원 이하 |
| 과밀억제권역(서울 제외), 세종, 용인, 화성 | 3,400만 원보증금 1억 원 이하 |
| 광역시(과밀억제권역과 군 제외), 안산, 김포, 광주, 파주 | 2,000만 원보증금 6,000만 원 이하 |
| 그 밖의 지역 | 1,700만 원보증금 5,000만 원 이하 |
2016-03-31 ~ 2018-09-17 설정된 담보
| 지역 | 먼저 받는 금액 |
|---|---|
| 서울특별시 | 3,400만 원보증금 1억 원 이하 |
| 과밀억제권역(서울 제외) | 2,700만 원보증금 8,000만 원 이하 |
| 광역시(과밀억제권역과 군 제외), 세종, 안산, 용인, 김포, 광주 | 2,000만 원보증금 6,000만 원 이하 |
| 그 밖의 지역 | 1,700만 원보증금 5,000만 원 이하 |
시기마다 지역 묶음도 달라집니다. 김포는 2018 기준에서 셋째 묶음이었다가 2021부터 둘째 묶음으로, 세종과 용인은 2016 기준에서 셋째 묶음이었다가 2018부터 둘째 묶음으로 옮겼습니다. 2016-03-31 이전 담보는 그 이전 개정 시행령을 확인해야 합니다.
근거: 주택임대차보호법 시행령 제10조 제1항, 제11조 연혁(대통령령 제31673호 2021-05-11, 제29162호 2018-09-18, 제27078호 2016-03-31 시행본), 국가법령정보센터
받기 위한 조건
- 경매신청 등기 전에 집에 들어가 살고(인도) 전입신고를 마쳐야 합니다. 경매가 시작된 뒤 들어온 임차인은 대상이 아닙니다(법 제8조 제1항). 대항력의 뜻은 확정일자와 전입신고 차이에 있습니다.
- 확정일자는 최우선변제 요건이 아닙니다. 최우선 금액을 넘는 나머지 보증금을 순위대로 받을 때 필요합니다.
- 경매 법원에 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 배당을 받습니다. 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당요구를 할 수 있다는 규정이 근거입니다(민사집행법 제88조 제1항).
- 임차권등기가 된 집에 그 뒤 들어온 임차인은 최우선변제를 받지 못합니다. 자세한 내용은 임차권등기명령에 있습니다.
근거: 주택임대차보호법 제8조 제1항, 민사집행법 제88조 제1항
집값 절반 한도와 임차인이 여럿일 때
- 최우선변제금은 주택가액(대지 포함)의 2분의 1까지만 인정됩니다. 경매로 2억 원에 팔린 집이면 모든 소액임차인의 최우선 몫을 합쳐 1억 원이 상한입니다.
- 임차인이 여럿이고 각자의 최우선 금액 합계가 집값 절반을 넘으면, 절반 금액을 각자 최우선 금액 비율로 나눕니다(시행령 제10조 제3항).
- 한 집에서 가정공동생활을 하는 임차인 여럿은 1명으로 보고 보증금을 합칩니다(제10조 제4항). 가족이 방을 나눠 따로 계약해도 합산하면 대상 보증금을 넘을 수 있습니다.
근거: 주택임대차보호법 제8조 제3항, 시행령 제10조 제2항부터 제4항
