임차권등기명령 신청 방법과 이사 시점

• 임차인의 대항력과 우선변제권은 주택에 살면서(점유) 전입신고를 유지해야 지켜집니다. 보증금을 받기 전에 이사하면 이 요건이 끊겨 경매나 매매 때 보증금을 지키기 어려워집니다. 요건은 확정일자와 전입신고에 정리했습니다.
• 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 얻고, 이미 갖고 있던 권리는 그대로 유지되며, 그 뒤 대항요건을 잃어도 권리를 잃지 않습니다(제3조의3 제5항).
• 임차권등기가 된 집에 그 뒤 들어온 임차인은 소액보증금 최우선변제를 받지 못합니다(제3조의3 제6항). 그래서 임대인이 새 세입자를 구하기 어려워져 반환을 서두르는 계기가 되기도 합니다.

• 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못했어야 합니다. 계약기간이 지났거나 해지 통지가 효력을 낸 뒤여야 하고, 계약기간 중에는 신청할 수 없습니다.
• 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원, 시ㆍ군 법원에 신청합니다(제3조의3 제1항). 대법원 전자소송으로도 신청할 수 있습니다.
• 임대인 동의는 필요 없습니다. 전세대출을 내준 금융기관도 임차인을 대신해 신청할 수 있습니다(제9항).

등기부상 용도가 주거시설이 아니면 계약 때부터 주거용으로 써 왔다는 자료를, 주택 일부만 빌렸다면 그 부분을 표시한 도면을 함께 냅니다(규칙 제2조, 제3조).

• 인지 2,000원은 규칙 제2조 제3항에 정해져 있습니다.
• 등록면허세는 월 임대차금액의 0.2%입니다(지방세법 제28조 제1항 제1호 다목). 전세처럼 월세가 없거나 적으면 실무상 6,000원에 지방교육세를 더한 7,200원을 냅니다.
• 송달료 단가와 회수는 법원 안내를 따릅니다. 안내 사례 기준 합계는 4만 원대입니다.
• 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다(제3조의3 제8항). 납부 영수증을 모두 보관합니다.

1. 계약 종료를 확인하고, 임대인에게 반환 요구와 해지 통지를 남깁니다(내용증명, 문자).
2. 관할 법원이나 전자소송으로 신청합니다.
3. 법원이 결정하면 등기소에 임차권등기를 촉탁합니다. 2023년 7월부터 주택은 결정이 임대인에게 송달되기 전에도 촉탁할 수 있어 임대인이 연락을 피해도 등기가 진행됩니다(규칙 제4조, 제5조).
4. 등기사항증명서 을구에 주택임차권이 기록됐는지 직접 확인합니다. 점유 시작일, 전입일, 확정일자가 함께 적힙니다(규칙 제6조).
5. 그다음 이사하고 전입신고를 옮깁니다.

신청이 기각되면 항고할 수 있고, 임대인은 결정에 이의를 신청할 수 있습니다(제3조의3 제3항, 제4항).

• 임차권등기는 권리를 지키는 장치이고 돈을 받아 주지는 않습니다. 보증금은 임대인과의 협의, 지급명령, 보증금반환 소송과 강제경매로 받습니다.
• 전세보증금 반환보증에 가입했다면 보증기관에 이행을 청구합니다. 조건은 전세보증금 반환보증을 봅니다.
• 임대인이 여러 채를 돌려막다 반환하지 못하는 경우라면 전세사기 피해자 결정 요건도 확인합니다.
• 민법 제621조의 임대차등기는 계약 중에도 할 수 있지만 임대인의 협력이 필요합니다. 효력은 임차권등기명령과 같습니다(제3조의4).