공유물분할 소송과 절차, 현물분할과 경매
기준일 2026-11-05공유자 전원이 당사자상속 부동산은 예외
한눈에 보기
- 공유자는 다른 공유자가 반대해도 분할을 청구할 수 있습니다. 협의가 안 되면 다른 공유자 전원을 피고로 법원에 소송을 냅니다.
- 법원은 현물로 나누는 것을 원칙으로 하되, 나누기 어려우면 경매를 명합니다. 다만 상속재산 분할이 끝나지 않은 부동산은 이 소송이 아니라 가정법원 심판으로 갑니다.
민법 제263조~제270조, 부동산등기법 제23조, 지방세법 제11조, 제15조, 대법원 판례 원문으로 정리했습니다. 세금은 사례마다 달라 판단 기준까지만 다룹니다.
공유 상태에서 혼자 할 수 있는 것과 없는 것
- 내 지분은 다른 공유자 동의 없이 처분할 수 있습니다(민법 제263조).
- 공유물 전체를 팔거나 바꾸려면 다른 공유자의 동의가 필요합니다(제264조). 한 명이라도 반대하면 전체 매각은 막힙니다.
- 임대 같은 관리 사항은 지분 과반수로 정하고, 보존행위는 각자 할 수 있습니다(제265조).
- 관리비용은 지분 비율로 부담합니다. 1년 이상 내지 않으면 다른 공유자가 상당한 가액으로 그 지분을 살 수 있습니다(제266조).
이렇게 묶인 공유 관계를 끝내는 길이 분할입니다. 내 지분만 파는 방법도 있지만, 지분만으로는 사려는 사람을 찾기 어려워 분할을 함께 검토합니다.
분할 청구권과 5년 불분할 약정
- 공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있습니다(제268조 제1항).
- 5년 이내 기간으로 분할하지 않기로 약정할 수 있고, 갱신해도 갱신한 날부터 5년을 넘지 못합니다(제268조 제1항, 제2항).
- 집합건물의 공용부분(제215조)이나 경계의 담, 구거(제239조) 같은 공유물에는 이 규정이 적용되지 않습니다(제268조 제3항).
협의로 나눌 때
- 나누는 방법을 공유자 전원이 합의합니다. 합의서에 위치, 면적, 정산금을 적어 둡니다.
- 토지를 나눠 갖는다면 먼저 분필을 마칩니다.
- 각자 받기로 한 부분에 다른 공유자의 지분을 넘겨받는 등기를 합니다. 협의 분할 등기는 당사자가 공동으로 신청합니다(부동산등기법 제23조 제1항).
합의만으로 소유권이 바뀌지 않습니다. 소송 중 조정이 성립한 경우에도 분필과 지분 이전 등기를 마쳐야 소유권을 얻는다는 것이 대법원 판단입니다(대법원 2011두1917 전원합의체).
협의가 안 되면: 공유물분할 소송
- 분할 방법의 협의가 성립하지 않으면 공유자는 법원에 분할을 청구할 수 있습니다(제269조 제1항).
- 원고가 된 공유자는 다른 공유자 전부를 피고로 삼아야 합니다. 일부를 빠뜨리면 소송이 부적법해집니다(대법원 2003다44615, 44622 판결, 2013다78556 판결). 등기부로 현재 공유자를 먼저 확인합니다.
- 법원은 청구한 사람이 원하는 방법에 묶이지 않고 지분 비율에 따라 합리적으로 나눕니다(대법원 2004다30583). 원하는 방법은 주장할 수 있지만 그대로 나온다는 보장은 없습니다.
공유물 재판상 분할 방법
| 방법 | 내용 | 언제 |
|---|---|---|
| 현물분할 | 물건을 지분대로 나눠 각자 단독 소유 | 원칙. 토지처럼 나눌 수 있을 때 |
| 가격배상 | 한 사람이 갖고 다른 공유자 지분값을 돈으로 지급 | 특별한 사정이 있을 때 현물분할의 하나로 허용 |
| 경매 분할 | 경매로 팔아 대금을 지분대로 나눔 | 현물로 나누기 어렵거나 값이 크게 깎일 때 |
경매로 넘어가는 경우
현물로 나눌 수 없거나 나누면 값이 현저히 깎일 염려가 있으면 법원은 경매를 명할 수 있습니다(제269조 제2항). 대법원은 이 요건을 넓게 봅니다(대법원 98다51169).
- 물리적으로 불가능한 경우만이 아니라, 성질, 위치, 면적, 이용상황, 분할 후 사용가치에 비춰 곤란하거나 부적당한 경우도 포함합니다.
- 공유자 한 사람이라도 받을 부분의 값이 원래 지분값보다 현저히 줄어들 염려가 있으면 해당합니다.
아파트 한 채처럼 쪼갤 수 없는 물건은 가격배상이나 경매로 가기 쉽습니다. 경매는 시세보다 낮게 낙찰될 수 있어, 판결 전에 지분을 사고파는 협의가 보통 더 낫습니다.
판결 뒤 등기
공유물을 분할하는 판결에 의한 등기는 등기권리자나 등기의무자가 단독으로 신청합니다(부동산등기법 제23조 제4항). 상대가 협조하지 않아도 판결로 등기할 수 있습니다. 등기 순서와 서류는 셀프등기 하는 방법을 참고합니다.
세금: 내 지분 범위인지가 기준
- 취득세: 공유물 분할로 얻는 부동산의 표준세율은 1천분의 23입니다(지방세법 제11조 제1항 제5호). 여기서 중과기준세율 1천분의 20(제6조 제19호)을 뺀 세율, 곧 0.3%를 적용하는 특례가 있습니다(제15조 제1항 제4호). 지방교육세 등 부가세는 별도입니다. 두 규정 모두 등기부상 본인 지분을 초과하는 부분은 제외합니다.
- 등기부상 본인 지분을 초과해 넘겨받은 부분은 특례 대상이 아니므로, 유상인지 무상인지 등 실제 취득 원인에 맞는 세율을 관할 시군구에서 확인합니다.
- 양도소득세: 대법원은 공유물 분할이 소유 형태만 바꾸는 것이어서 유상양도가 아니라고 봅니다(91누9787, 94누11460). 다만 94누11460은 시가 차액을 정산한 특별한 사정이 있으면 달리 볼 여지를 남겼습니다.
- 지분 비율이 바뀌거나 정산금이 오갔다면 양도나 증여 문제가 생길 수 있으니, 등기 전에 관할 세무서나 세무 전문가에게 확인합니다.
상속 부동산을 함께 가진 경우
자주 묻는 질문
공유자 한 명이 반대해도 분할할 수 있나요?
할 수 있습니다. 각 공유자는 분할을 청구할 수 있고, 협의가 안 되면 법원에 청구합니다(민법 제268조, 제269조). 지분이 적은 공유자도 청구할 수 있습니다. 다만 5년 이내로 분할하지 않기로 약정했다면 그 기간에는 청구가 막힙니다.
공유물 분할 경매로 넘어가면 누가 사나요?
공유물 전체를 경매로 팔아 매수인이 전부의 소유권을 얻고, 공유자들은 지분을 잃는 대신 대금을 지분대로 나눕니다(대법원 2020다253836). 공유물분할 판결에 따른 경매에는 지분 경매의 공유자 우선매수 규정이 적용되지 않는다고 본 판례가 있습니다(대법원 91마239, 옛 민사소송법 규정 기준). 물건을 지키고 싶다면 입찰가를 낼 준비를 하거나 판결 전에 지분을 사들이는 협의를 합니다.
공유물분할 소송 비용은 누가 내나요?
소송비용은 패소한 당사자가 부담하는 것이 원칙입니다(민사소송법 제98조). 다만 공유물분할은 누가 이기고 지는 소송이 아니라 나누는 방법을 정하는 소송이어서, 실제 부담은 판결이 정한 대로 따릅니다. 소가는 목적물 가액에 원고 지분 비율을 곱한 값의 3분의 1입니다(민사소송 등 인지규칙 제12조 제7호).
소송은 얼마나 걸리나요?
공유물분할 소송에만 따로 정해진 기간은 없고, 공유자 수와 감정, 측량 필요 여부에 따라 달라집니다. 소송 중에 지분이 넘어가면 그 양수인까지 당사자가 되어야 하므로(대법원 2013다78556), 공유자가 많거나 지분 거래가 있으면 길어지기 쉽습니다. 경매 분할이면 판결 뒤 경매 기간이 더해집니다.
상속받은 부동산도 공유물분할 소송을 낼 수 있나요?
상속재산 분할이 끝나지 않았다면 낼 수 없습니다. 공동상속인은 협의가 안 될 때 가정법원에 상속재산분할심판을 청구할 수 있을 뿐이고, 개별 재산에 공유물분할의 소를 내는 것은 허용되지 않습니다(대법원 2015다18367). 법정상속분대로 상속 등기가 되어 있어도 마찬가지입니다.
