셀프등기 하는 방법, 순서와 서류
기준일 2026-10-30잔금일부터 60일수수료 1만 8천 원
한눈에 보기
- 매매는 잔금일 다음 날부터 60일 안에 등기를 신청해야 합니다.
- 셀프로 아끼는 것은 법무사 보수뿐이고 세금과 채권은 같습니다.
- 취득세, 채권, 인지, 수수료를 먼저 내고 등기소에 서류를 냅니다.
셀프등기는 법무사에게 맡기지 않고 매수인이 직접 소유권이전등기를 신청하는 것입니다. 매매는 잔금을 치른 날의 다음 날부터 60일 안에 신청해야 하고, 늦으면 과태료가 붙습니다(부동산등기특별조치법 제2조, 제11조). 취득세 납부, 국민주택채권 매입, 수입인지 구매, 수수료 납부를 마친 뒤 인터넷등기소 전자표준양식으로 신청서를 써서 부동산 관할 등기소에 냅니다.
언제까지 신청하나
- 매매처럼 대가를 주고받는 계약은 잔금을 치른 날, 증여처럼 한쪽만 주는 계약은 계약의 효력이 생긴 날의 다음 날부터 60일 안에 신청합니다(부동산등기특별조치법 제2조 제1항).
- 잔금을 치른 뒤 그 집을 다시 팔거나 계약 지위를 넘기려면, 그 전에 먼저 자기 앞으로 등기해야 합니다(제2조 제2항).
- 취득세는 취득일부터 60일 안에 내되, 그 안에 등기하려면 등기 신청 접수일까지 먼저 내야 합니다. 납부확인서가 등기 서류입니다. 자세한 순서는 취득세 신고방법에서 봅니다.
- 등기 전에는 매도인 명의로 가압류 등이 들어올 수 있어, 실무에서는 잔금일 당일 접수를 원칙으로 합니다.
셀프등기 순서
- 잔금 전: 대출이 있으면 은행에 셀프등기 허용 여부를 묻고, 매도인에게 넘겨받을 서류를 미리 알려 둡니다.
- 취득세 신고와 납부: 위택스나 시군구 세무부서에서 신고하고 내서 납부확인서를 출력합니다.
- 국민주택채권 매입: 은행 창구나 인터넷뱅킹에서 시가표준액 기준 매입액만큼 사고 보통 즉시 매도합니다. 채권번호가 적힌 영수증을 받습니다.
- 수입인지 구매: 매매가 1억 원을 넘는 주택이면 전자수입인지 누리집이나 은행, 우체국에서 삽니다.
- 등기신청수수료 납부: 인터넷등기소, 등기소 무인발급기, 은행에서 내고 영수증을 받습니다.
- 신청서 작성: 인터넷등기소 전자표준양식(e-form)에서 소유권이전(매매)을 골라 작성하고 출력합니다.
- 등기소 제출: 부동산 관할 등기소에 신청서와 서류를 냅니다. 흠이 있으면 보정 연락이 오고, 처리되면 등기필정보를 받습니다.
드는 비용
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 취득세 | 취득가액 × 세율. 등기 접수 전에 납부 |
| 국민주택채권 | 매입액은 아래 표, 실제 부담은 즉시 매도 차액 |
| 수입인지(인지세) | 주택 1억 원 이하 없음 10억 원 이하 15만 원 10억 원 초과 35만 원 |
| 등기신청수수료 | 방문 서면 1만 8천 원 전자표준양식(e-form) 1만 5천 원 전자신청 1만 원 |
| 서류 발급비 | 인감증명서, 등초본, 대장 등 몇천 원 |
- 등기신청수수료는 부동산 1개마다 냅니다. 아파트 같은 집합건물은 보통 1개, 단독주택은 토지와 건물이 각각입니다. 신청이 각하돼도 돌려주지 않습니다(수수료규칙 제6조 제7항).
- 인지세는 주택 소유권 이전 증서 기재금액이 1억 원 이하면 내지 않습니다(인지세법 제6조 제5호).
- 취득세는 금액이 가장 큰 항목입니다. 주택 취득세율 계산에서 미리 계산합니다.
국민주택채권 매입 기준
| 주택 시가표준액 | 서울, 광역시 | 그 밖의 지역 |
|---|---|---|
| 5천만 원 이상 1억 원 미만 | 19 | 14 |
| 1억 원 이상 1억 6천만 원 미만 | 21 | 16 |
| 1억 6천만 원 이상 2억 6천만 원 미만 | 23 | 18 |
| 2억 6천만 원 이상 6억 원 미만 | 26 | 21 |
| 6억 원 이상 | 31 | 26 |
- 표의 숫자는 시가표준액 1천 원당 매입하는 채권 금액(1천분의)입니다. 기준은 실거래가가 아니라 공동주택 공시가격 같은 시가표준액입니다(주택도시기금법 시행령 제8조 제2항 별표).
- 예를 들어 서울의 공시가격 5억 원 아파트를 사면 5억 원 × 1천분의 26 = 1,300만 원어치를 매입합니다. 즉시 매도하면 이 중 할인율만큼만 실제로 부담합니다.
- 상속으로 받은 집은 매입 비율이 따로 있습니다. 서울, 광역시에서 시가표준액 1억 5천만 원 이상이면 1천분의 42로 매매보다 높습니다. 구간별 비율은 상속등기 비용 절에 정리했습니다.
- 5천만 원 미만 구간과 증여의 기준은 주택도시기금 누리집이나 은행 매입 화면의 계산기로 확인합니다.
준비 서류
- 매도인에게 받을 것: 등기필정보(등기권리증), 매수인 인적사항을 적은 부동산매도용 인감증명서(또는 본인서명사실확인서), 주소 이력이 나온 주민등록초본, 인감도장을 찍은 위임장.
- 매수인이 준비할 것: 취득세 납부확인서, 국민주택채권 매입 영수증, 수입인지, 등기신청수수료 영수증, 주민등록등본, 신분증과 도장.
- 거래 서류: 매매계약서 원본, 부동산거래계약 신고필증, 토지대장, 건축물대장(아파트는 집합건축물대장).
- 등기부상 매도인 주소가 지금 주소와 다르면 초본의 주소 변동 이력이 이어지는지 확인합니다. 서류 목록은 등기소마다 조금씩 다를 수 있어 방문 전에 관할 등기소에 확인합니다.
자주 묻는 질문
셀프등기는 언제까지 해야 하나요?
매매는 잔금을 치른 날의 다음 날부터 60일 안, 증여는 계약의 효력이 생긴 날의 다음 날부터 60일 안에 소유권이전등기를 신청해야 합니다(부동산등기특별조치법 제2조 제1항). 실무에서는 잔금일 당일에 접수하는 것이 안전합니다. 등기 전에는 매도인 명의로 가압류 등이 들어올 수 있기 때문입니다.
60일을 넘기면 어떻게 되나요?
상당한 사유 없이 등기를 미루면 과태료가 붙습니다. 상한은 과세표준에 취득세 표준세율에서 1천분의 20을 뺀 세율을 곱한 금액의 5배이고, 주택 매매는 과세표준의 1천분의 20을 기준으로 그 5배까지입니다. 실제 금액은 늦은 기간, 사유, 부동산 가액을 참작해 시군구가 정합니다(부동산등기특별조치법 제11조).
셀프등기로 아끼는 돈은 얼마인가요?
법무사 보수와 대행 실비입니다. 취득세, 국민주택채권, 수입인지, 등기신청수수료는 셀프로 해도 똑같이 내므로 줄지 않습니다. 보수는 사무소와 거래가액마다 달라 견적을 받아 비교합니다.
주택담보대출을 받아도 셀프등기를 할 수 있나요?
대출 은행이 근저당권 설정 등기를 지정 법무사에게 맡기면서 소유권이전등기도 함께 처리하게 하는 경우가 많습니다. 셀프등기를 하려면 계약 전에 은행에 허용 여부를 확인합니다.
인터넷등기소 전자신청으로 끝낼 수 있나요?
전자신청은 신청 정보를 전자서명으로 보내는 방식이라 매도인 쪽 전자서명까지 갖춰야 해 매매에서는 쓰기 어렵다는 안내가 많습니다. 개인 셀프등기는 인터넷등기소 전자표준양식(e-form)으로 신청서를 작성해 출력한 뒤 등기소에 방문 제출하는 방식이 보통입니다.
국민주택채권은 꼭 사서 들고 있어야 하나요?
아닙니다. 은행에서 매입하면서 바로 되파는 즉시 매도를 고르면 매입액과 매도액의 차액(본인부담금)만 냅니다. 할인율은 영업일마다 바뀌므로 등기 직전 은행이나 주택도시기금 누리집에서 조회합니다.
