부부 공동명의 장단점과 세금 차이

건강보험료와 대출 한도는 기관마다 기준이 달라 이 페이지에서 다루지 않습니다. 해당 기관에서 확인합니다.

• 양도소득세는 집을 판 사람마다 따로 계산합니다. 양도차익이 지분대로 나뉘어 각자 낮은 누진 구간을 쓰므로, 한 사람이 다 받을 때보다 합계 세금이 줄기 쉽습니다.
• 양도소득 기본공제 연 250만 원은 양도소득이 있는 거주자 1인마다 받습니다(소득세법 제103조). 공동명의면 두 번 받습니다.
• 1세대 1주택 비과세의 고가주택 기준 12억 원은 주택과 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액 합계로 판정합니다(제89조 제1항 제3호). 지분을 나눠도 기준이 두 배가 되지 않습니다. 비과세 요건은 1주택 양도세 비과세에 정리했습니다.

종부세도 사람마다 계산합니다. 공시가격에서 1세대 1주택자는 12억 원, 그 밖의 사람은 9억 원을 공제합니다(종합부동산세법 제8조 제1항).

• 기본 방식: 부부가 각자 지분에서 9억 원씩, 합쳐 18억 원을 공제합니다. 1세대 1주택자에게만 주는 고령자와 장기보유 세액공제는 받지 못합니다.
• 특례 방식: 부부 중 합의로 정한 한 사람을 1세대 1주택자로 보고 12억 원 공제와 고령자, 장기보유 공제를 적용합니다(제10조의2, 시행령 제5조의2). 나이와 보유기간은 그 한 사람 기준입니다.

지분이 반반이고 공시가격이 18억 원 이하면 기본 방식으로 종부세가 나오지 않습니다. 그보다 비싸고 나이가 많거나 오래 보유했다면 특례가 유리해지기 쉬우니, 신청 전에 두 방식으로 계산해 봅니다. 계산 방법은 주택 종부세 계산에 있습니다.

• 대상: 부부 모두 거주자이고, 부부만 주택분 재산세 과세대상 1주택을 가진 경우. 배우자가 다른 주택의 부속토지를 가지면 제외됩니다.
• 신청: 해당 연도 9월 16일~9월 30일 관할 세무서. 다음 해부터는 바뀐 것이 있을 때만 변경신청합니다.

• 단독명의 집의 지분을 배우자에게 넘기면 증여입니다. 배우자 증여재산공제는 10년 합계 6억 원이고, 그 안이면 증여세가 없습니다(상속세 및 증여세법 제53조). 자세한 한도는 증여세 면제한도를 봅니다.
• 증여세가 없어도 받은 지분에는 취득세가 붙고, 공제 안이라도 증여세 신고는 해 둡니다.
• 증여받은 지분을 10년 안에 팔면 취득가액을 증여한 배우자가 처음 산 가격으로 봅니다(소득세법 제97조의2, 이월과세). 다만 이렇게 계산한 세금이 원래 방식보다 적거나, 적용하면 1세대 1주택 비과세 대상이 되는 경우에는 적용하지 않습니다.

• 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄고 양도가액이 12억 원 이하로 예상될 때. 공동명의로 줄일 양도세가 없습니다.
• 지분을 나누는 데 취득세와 증여 신고 비용이 들고, 10년 안에 팔 계획일 때. 이월과세로 효과가 사라집니다.
• 한 사람이 고령이고 오래 보유한 1주택일 때. 종부세는 특례로 같은 공제를 받을 수 있어 명의를 나눌 이유가 약합니다.