계약갱신청구권, 언제 쓰고 언제 거절되나
한눈에 보기
- 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 요구합니다.
- 한 번 쓸 수 있고, 2년 갱신, 증액은 5% 이내입니다.
- 집주인은 실거주 등 법이 정한 9가지 사유가 있을 때만 거절합니다.
주택 세입자는 계약 만료 전에 갱신을 요구할 수 있고, 집주인은 정해진 사유가 없으면 거절하지 못합니다. 요구 기간, 거절 사유, 보증금 증액 한도, 묵시적 갱신과의 차이를 주택임대차보호법 조문으로 정리했습니다. 개별 분쟁의 판단은 사실관계와 법원 판단에 따라 달라집니다.
언제, 몇 번 요구하나
- 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인에게 갱신을 요구합니다.
- 계약갱신요구권은 1회만 쓸 수 있고, 갱신되는 계약 기간은 2년입니다.
- 갱신 계약은 전과 같은 조건이고, 보증금과 월세만 아래 한도 안에서 조정할 수 있습니다.
- 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 계약도 기간은 2년으로 봅니다. 세입자는 더 짧은 기간을 주장할 수도 있습니다.
근거: 주택임대차보호법 제4조 제1항, 제6조의3 제1항~제3항
계약갱신요구와 묵시적 갱신의 차이
두 갱신 방식 비교
| 구분 | 계약갱신요구 | 묵시적 갱신 |
|---|---|---|
| 생기는 방법 | 세입자가 기간 안에 요구 | 양쪽 모두 기간 안에 통지하지 않음 |
| 갱신 기간 | 2년 | 2년 |
| 보증금과 월세 | 5% 이내에서 증감 가능 | 전과 같은 조건 |
| 세입자 중도 해지 | 언제든 통지, 3개월 뒤 효력 | 언제든 통지, 3개월 뒤 효력 |
| 쓸 수 있는 횟수 | 1회 | 법에 횟수 규정 없음 |
묵시적 갱신은 집주인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않고, 세입자도 2개월 전까지 통지하지 않았을 때 생깁니다. 월세를 2기분 이상 밀렸거나 의무를 현저히 위반한 세입자에게는 적용되지 않습니다. 월세 연체와 해지 기준은 월세 연체와 계약 해지에서 정리했습니다.
근거: 주택임대차보호법 제6조, 제6조의2, 제6조의3 제4항
집주인이 거절할 수 있는 9가지 사유
제6조의3 제1항 단서
| 호 | 사유 |
|---|---|
| 1 | 월세를 2기분 이상 밀린 적이 있음 |
| 2 | 거짓이나 부정한 방법으로 임차함 |
| 3 | 합의하여 집주인이 상당한 보상을 함 |
| 4 | 집주인 동의 없이 전대함 |
| 5 | 고의나 중대한 과실로 집을 파손함 |
| 6 | 집이 멸실되어 임대차 목적을 이룰 수 없음 |
| 7 | 철거나 재건축으로 점유 회복이 필요함(요건 있음) |
| 8 | 집주인이나 그 직계존속, 직계비속이 실제 거주 |
| 9 | 그 밖에 의무를 현저히 위반하거나 계속하기 어려운 중대한 사유 |
7호 철거, 재건축은 계약 때 공사 시기와 기간을 포함한 계획을 구체적으로 알렸거나, 노후, 훼손으로 안전사고 우려가 있거나, 다른 법령에 따라 철거, 재건축하는 경우에 한합니다.
근거: 주택임대차보호법 제6조의3 제1항
실거주로 거절한 뒤 세를 주면 손해배상
집주인이 실거주(8호)를 이유로 거절해 놓고, 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 세를 주면 세입자의 손해를 배상해야 합니다.
따로 정한 배상액이 없으면 다음 셋 중 큰 금액입니다.
- 거절 당시 환산월차임의 3개월분
- 새 세입자에게 받은 환산월차임과 거절 당시 환산월차임 차액의 2년분
- 거절로 세입자가 입은 실제 손해액
환산월차임은 월세에 보증금을 법정 전환율로 바꾼 월세를 더한 금액입니다.
근거: 주택임대차보호법 제6조의3 제5항, 제6항
증액 한도 5%
- 보증금이나 월세를 올려 달라는 청구는 약정 금액의 20분의 1(5%)을 넘지 못합니다.
- 시, 도는 지역 임대차 시장 여건을 보고 조례로 상한을 5% 미만으로 정할 수 있습니다.
- 계약을 맺거나 증액한 뒤 1년 안에는 증액을 청구하지 못합니다.
보증금 일부를 월세로 바꿀 때의 상한은 전월세 전환율 계산에 정리했습니다.
근거: 주택임대차보호법 제7조
