월세 받으면 세금은 얼마, 주택임대소득 분리과세

• 12억 원 초과 여부는 과세기간 종료일(그 전에 팔았으면 양도일)의 기준시가로 판단합니다.
• 주택 수는 본인과 배우자 것을 합칩니다. 다가구주택은 1개로 보되, 구분등기했으면 각각 1개입니다.
• 남의 집을 빌려 다시 세놓은 경우(전대)는 그 집을 빌린 임차인의 주택으로 셉니다.
• 2천만 원은 필요경비를 빼기 전 수입금액 기준입니다. 공동사업이면 손익분배비율로 나눈 금액을 각자 합산합니다.

근거: 소득세법 제12조 제2호 나목, 제14조 제3항 제7호, 같은 법 시행령 제8조의2

분리과세 세액 = (수입금액 − 필요경비 − 추가 차감) × 14%입니다. 이렇게 낸 세액에 다른 종합소득 세액을 더한 금액과, 임대소득까지 모두 합친 종합과세 세액 중 하나를 선택합니다.

• 추가 차감은 임대소득을 뺀 다른 종합소득금액이 2천만 원 이하일 때만 받습니다.
• 등록임대주택은 민간임대주택법에 따른 임대사업자 등록과 세무서 사업자 등록을 하고 임대료 증가율 5% 이하 등 요건을 갖춘 주택입니다. 의무 임대기간을 채우지 못하면 감면받은 세액을 다시 냅니다.

근거: 소득세법 제64조의2, 같은 법 시행령 제122조의2

• 종합과세를 고르면 세액은 다른 소득 규모에 따라 달라집니다. 실제 신고 전 홈택스 모의계산으로 두 방식을 비교하세요.
• 조세특례제한법상 소형주택 임대사업자 세액감면은 이 계산에 넣지 않았습니다.

• 3주택 이상을 소유하고 보증금 합계가 3억 원을 넘으면 보증금도 수입금액으로 계산합니다(간주임대료).
• 2주택은 기준시가 12억 원 이하 주택을 주택 수에서 빼고 셉니다. 보증금 합계가 3억 원 이상으로 대통령령이 정한 금액을 넘을 때 해당합니다.
• 전용 40제곱미터 이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 주택은 2026년 12월 31일까지 주택 수에서 뺍니다.

근거: 소득세법 제25조 제1항

• 집 한 채 월세는 금액과 상관없이 비과세다: 기준시가 12억 원을 넘으면 1주택이라도 과세 대상입니다.
• 2천만 원은 남는 돈 기준이다: 필요경비를 빼기 전 받은 월세 합계 기준입니다.
• 부부가 한 채씩이면 각자 1주택이다: 주택 수는 부부 것을 합쳐 2주택으로 봅니다.

세입자 쪽에서 받는 혜택은 월세 세액공제, 집을 가진 동안 내는 세금은 주택 재산세와 종합부동산세, 팔 때의 세금은 1세대 1주택 양도세 비과세에 정리했습니다.