전월세 전환율과 반전세 월세 계산, 법정 상한은 얼마인가
기준일 2026-11-03주택임대차보호법 기준
한눈에 보기
- 보증금을 월세로 바꿀 때 월세는 전환 금액에 연 10%와 기준금리 + 2%p 중 낮은 비율을 곱한 값을 넘을 수 없습니다.
- 지금 기준금리 연 3.0%(2026-08-27 결정)라면 상한은 5.0%로, 보증금 2억 원을 돌리면 월세는 월 약 83만 3천 원까지입니다.
- 계약을 갱신할 때 보증금과 월세는 5%까지만 올릴 수 있습니다.
주택 보증금의 전부나 일부를 월세로 바꿀 때, 월세는 바꾸는 금액에 다음 두 비율 중 낮은 쪽을 곱한 금액을 넘을 수 없습니다. 하나는 연 10%이고, 다른 하나는 한국은행 기준금리에 연 2%p를 더한 비율입니다. 기준금리가 8%보다 낮은 지금은 사실상 기준금리 + 2%p가 상한입니다. 전세 보증금 일부만 월세로 돌리는 이른바 반전세도 보증금의 일부를 월세로 바꾸는 경우라 같은 계산식을 씁니다.
법정 상한, 두 비율 중 낮은 쪽
| 구분 | 비율 |
|---|---|
| 1호 | 연 10%(시행령 제9조 제1항) |
| 2호 | 한국은행 기준금리 + 연 2%p(시행령 제9조 제2항) |
| 적용 | 둘 중 낮은 비율. 기준금리가 연 8%보다 낮으면 2호가 상한 |
기준금리는 수시로 바뀌므로 계산할 때는 한국은행 기준금리 공시에서 최신 값을 확인하세요. 아래 예시는 2026-08-27 결정된 기준금리 연 3.0%(2026-11-03 확인)를 넣었습니다.
근거: 주택임대차보호법 제7조의2, 주택임대차보호법 시행령 제9조
계산식과 예시
월세 상한 = 전환 금액 × (기준금리 + 2%p) ÷ 12
반전세 예: 전세 5억 원 중 2억 원을 월세로 돌릴 때(기준금리 연 3.0%)
- 상한 전환율
- min(10%, 3.0% + 2%) = 5.0%
- 연 월세 상한(2억 × 5.0%)
- 1,000만 원
- 월세 상한
- 월 약 83만 3천 원
거꾸로 역산하면, 보증금 3억 원에 월세 80만 원인 집은 월세를 보증금으로 환산해(연 960만 원 ÷ 5.0%) 1억 9,200만 원, 전세로 치면 4억 9,200만 원과 같습니다.
| 기준금리 | 상한 전환율 | 전환액 1억 원당 월세 상한 |
|---|---|---|
| 연 2.0% | 4.0% | 약 33만 3천 원 |
| 연 2.5% | 4.5% | 37만 5천 원 |
| 연 3.0% | 5.0% | 약 41만 7천 원 |
| 연 3.5% | 5.5% | 약 45만 8천 원 |
갱신 때 올릴 수 있는 한도, 5%
- 임차인은 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구할 수 있고, 한 번만 쓸 수 있습니다. 갱신 기간은 2년입니다.
- 갱신된 계약은 전과 같은 조건이지만, 보증금과 월세는 아래 범위에서 올리거나 내릴 수 있습니다.
- 증액은 약정한 보증금이나 월세의 20분의 1(5%)을 넘지 못하고, 증액한 뒤 1년 안에는 다시 청구할 수 없습니다. 시와 도는 조례로 5% 범위 안에서 상한을 달리 정할 수 있습니다.
- 예를 들어 보증금 4억 원이면 최대 2천만 원, 월세 100만 원이면 최대 5만 원까지 각각 5% 한도 안에서 올릴 수 있습니다.
- 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 정당한 사유 없이 다른 사람에게 세를 주면 임차인에게 손해를 배상해야 합니다.
근거: 주택임대차보호법 제6조의3, 제7조
흔한 오해
- 전환율은 당사자 합의로 자유롭게 정할 수 있다: 법정 상한을 넘을 수 없습니다.
- 전환율은 은행 대출금리다: 법은 기준금리 + 2%p와 10% 중 낮은 값을 상한으로 둡니다.
- 이 상한은 보증금을 월세로 바꾸는 경우의 규정입니다. 처음부터 월세로 맺는 새 계약의 월세 수준까지 이 식이 제한하는지는 이 페이지에서 단정하지 않습니다.
노후에 집을 활용하는 다른 방법은 주택연금 가입 조건, 집을 팔 때의 세금은 1세대 1주택 양도세 비과세에 정리했습니다.
자주 묻는 질문
반전세 월세는 어떻게 계산하나요?
월세로 돌리는 보증금 금액에 연 10%와 기준금리 + 연 2%p 중 낮은 비율을 곱하고 12로 나눈 금액이 월세 상한입니다. 기준금리가 연 3.0%(2026-08-27 결정)라면 상한 전환율은 5.0%여서, 전세 5억 원 중 2억 원을 월세로 돌리면 월세는 월 약 83만 3천 원까지입니다(주택임대차보호법 제7조의2, 시행령 제9조).
전월세 전환율은 집주인과 합의하면 마음대로 정할 수 있나요?
아닙니다. 보증금을 월세로 바꿀 때 월세는 전환 금액에 연 10%와 기준금리 + 연 2%p 중 낮은 비율을 곱한 금액을 넘을 수 없습니다(주택임대차보호법 제7조의2).
전환율 상한은 은행 대출금리인가요?
아닙니다. 법이 정한 상한은 한국은행 기준금리에 연 2%p를 더한 비율과 연 10% 중 낮은 값입니다. 기준금리가 바뀌면 상한도 함께 바뀝니다.
계약을 갱신할 때 보증금은 얼마까지 올릴 수 있나요?
약정한 보증금이나 월세의 20분의 1(5%)까지입니다. 증액한 뒤 1년 안에는 다시 올릴 수 없고, 시와 도는 조례로 5% 범위 안에서 더 낮게 정할 수 있습니다(주택임대차보호법 제7조).
계약갱신청구권은 몇 번 쓸 수 있나요?
한 번입니다. 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 요구할 수 있고, 갱신되는 계약 기간은 2년입니다(주택임대차보호법 제6조의3).
