주택담보대출 이자 소득공제, 갚은 이자 전액과 상환 방식별 한도
기준일 2026-10-256억 원 이하 주택한도 600만~2,000만 원
한눈에 보기
- 그해 갚은 주택담보대출 이자 전액을 근로소득금액에서 뺍니다.
- 한도는 상환기간과 방식에 따라 연 600만 원에서 2,000만 원까지입니다.
- 취득 당시 기준시가 6억 원 이하 주택이고, 12월 31일 현재 무주택이나 1주택 세대주여야 합니다.
근로소득이 있는 무주택 또는 1주택 세대의 세대주가 취득 당시 기준시가 6억 원 이하 주택을 사면서 그 주택에 저당권을 설정하고 빌린 장기주택저당차입금의 이자를 갚으면, 그해 낸 이자를 근로소득금액에서 공제합니다(소득세법 제52조 제5항). 법령 이름은 장기주택저당차입금 이자 상환액 공제이고, 흔히 주택담보대출 이자 소득공제라고 부릅니다. 한도는 상환기간과 고정금리, 비거치식 분할상환 여부로 정해집니다(제6항).
상환 방식별 공제 한도
| 상환기간과 방식 | 연 한도 |
|---|---|
| 15년 이상, 고정금리이면서 비거치식 | 연 2,000만 원 |
| 15년 이상, 고정금리나 비거치식 중 하나 | 연 1,800만 원 |
| 15년 이상, 둘 다 아님 | 연 800만 원 |
| 10년 이상, 고정금리나 비거치식 중 하나 | 연 600만 원 |
- 한도는 이 공제에 전세대출 원리금 상환액 공제와 주택청약 소득공제를 더한 합계에 적용합니다. 넘는 금액은 없는 것으로 봅니다(제5항 단서).
- 상환기간 10년 이상 15년 미만이면서 고정금리도 비거치식도 아니면 이 표에 해당하지 않습니다.
- 공제액이 종합소득금액보다 크면 넘는 부분은 사라집니다(제8항).
누가 받나
- 근로소득이 있는 무주택 또는 1주택 세대의 세대주가 원칙입니다. 세대주는 실제로 그 집에 살지 않아도 됩니다(제5항 제3호).
- 세대주가 이 공제, 전세대출 공제, 주택청약 공제를 받지 않으면 근로소득이 있는 세대 구성원이 받을 수 있습니다. 이때는 실제로 살아야 합니다.
- 세대주 여부와 주택 수는 12월 31일 현재로 판정하고, 세대 구성원 보유분까지 합쳐 2주택 이상이면 그해에는 공제하지 않습니다(제1호, 제2호).
- 주택은 취득 당시 기준시가 6억 원 이하여야 합니다.
어떤 대출이어야 하나
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| 차입 시기 | 소유권이전등기나 보존등기일부터 3개월 이내 |
| 채무자 | 저당권이 설정된 그 주택의 소유자 |
| 빌린 곳 | 금융회사나 주택도시기금 |
| 고정금리 | 차입금 70% 이상의 이자를 상환기간 내내 고정(5년 이상 단위 변경 포함) |
| 비거치식 | 이자만 내는 기간 1년 이내, 이후 매년 일정액 이상 원금 상환 |
- 요건을 못 갖추게 되면 그 사유가 생긴 날부터 공제하지 않습니다(시행령 제112조 제8항).
- 집을 사며 전 소유자의 대출을 넘겨받았다면 상환기간은 전 소유자가 처음 빌린 때부터 셉니다.
- 비거치식은 거치기간이 끝난 해부터 매년 (차입금 × 70% ÷ 상환기간 연수) × (그해 상환 개월 수 ÷ 12) 이상의 원금을 갚아야 합니다(제9항).
계산 예시
| 대출과 그해 이자 | 공제액 | 줄어드는 세금 |
|---|---|---|
| 15년 변동금리 거치식, 이자 600만 원 | 600만 원 | 99만 원 |
| 30년 고정금리 비거치식, 이자 1,500만 원 | 1,500만 원 | 396만 원 |
| 15년 고정금리 거치식, 이자 1,900만 원 | 1,800만 원 | - |
- 첫째 예시는 한도 800만 원 안이라 600만 원을 공제하고, 세율 15%면 90만 원에 지방소득세 9만 원이 더 줄어듭니다.
- 둘째 예시는 한도 2,000만 원 안이라 1,500만 원을 공제하고, 세율 24%면 360만 원에 지방소득세 36만 원입니다.
- 셋째 예시는 한도가 1,800만 원이라 100만 원은 공제되지 않습니다. 세율은 사람마다 달라 줄어드는 세금은 비웠습니다.
- 모두 전세대출, 주택청약 공제가 없다고 가정했습니다.
함께 볼 공제
- 집을 사기 전 전세로 살 때는 전세대출 원리금 상환액 공제, 청약통장 납입액은 주택청약 소득공제에서 봅니다.
- 12월에 남은 공제와 연금 납입액을 함께 정하려면 연말정산 미리보기를 씁니다.
- 지난해 이자 공제를 빠뜨렸다면 연말정산 놓친 공제 경정청구로 5년 안에 돌려받습니다.
자주 묻는 질문
주택담보대출 이자 공제는 누가 받을 수 있나요?
근로소득이 있는 무주택 또는 1주택 세대의 세대주가 원칙입니다. 세대주가 이 공제와 전세대출, 주택청약 공제를 받지 않으면 근로소득이 있는 세대 구성원이 받을 수 있는데, 이때는 그 집에 실제로 살아야 합니다(소득세법 제52조 제5항 제3호).
집값 기준 6억 원은 언제 기준인가요?
주택을 취득할 당시의 기준시가(공시가격)가 6억 원 이하여야 합니다. 대출을 받을 때 아직 공시가격이 없었다면 처음 공시된 가격을 기준시가로 봅니다(제5항 제5호).
분양권으로 받은 중도금 대출도 되나요?
무주택 세대주가 6억 원 이하 분양권을 취득하고 완공 때 장기주택저당차입금으로 전환하는 조건으로 빌렸다면, 차입일부터 소유권보존등기일까지 장기주택저당차입금으로 봅니다. 분양권을 둘 이상 가진 해에는 적용하지 않습니다(제5항 제4호).
2주택이 되면 어떻게 되나요?
세대 구성원 보유분을 포함해 12월 31일 현재 2주택 이상이면 그해에는 공제하지 않습니다(제5항 제2호). 세대주인지도 12월 31일 현재 상황으로 판정합니다(제1호).
