월세 밀리면 계약 해지되나

• 건물 임대차에서 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.
• 월세를 매달 내기로 했다면 한 달 치가 1기이므로 두 달 치 금액에 이르는 때가 기준입니다. 조문은 연체한 금액을 기준으로 적었고 연체 횟수나 연속 여부는 적지 않았습니다.
• 이 문단은 조문 문언을 풀어 쓴 것이며, 연체액을 언제 기준으로 합산하는지에 관한 판례는 확인하지 않았습니다.

근거: 민법 제640조(차임연체와 해지)

• 2기의 차임액에 달하도록 연체한 임차인에게는 묵시적 갱신(제6조 제1항)이 적용되지 않습니다. 임대차기간이 끝나도 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 보지 않는다는 뜻입니다. 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우도 같습니다.
• 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 조문은 ‘연체한 사실이 있는 경우’라고 적었고, 어느 시점의 연체까지 포함하는지는 정하지 않았습니다. 밀린 월세를 갚은 뒤에도 거절 사유가 되는지는 판례를 확인하지 못해 다루지 않습니다.
• 갱신 요구 기간과 다른 거절 사유는 계약갱신청구권에서 정리했습니다.

근거: 주택임대차보호법 제6조 제3항, 제6조의3 제1항 제1호

• 민법은 제640조를 포함한 몇 개 조항에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다.
• 주택임대차보호법도 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다.
• 예를 들어 계약서에 ‘한 달만 밀려도 즉시 해지’라고 적었다면 2기 기준보다 임차인에게 불리하므로 그 부분은 효력이 없다고 읽습니다. 개별 사건의 결론은 계약 내용과 사정에 따라 달라집니다.

근거: 민법 제652조(강행규정), 주택임대차보호법 제10조(강행규정)

1. 계약서의 차임 지급일과 지급 단위(매달인지)를 확인합니다.
2. 연체한 금액이 몇 기분인지 계산합니다. 해지와 갱신 거절의 기준은 2기분입니다.
3. 보증금이 있으면 임대차기간이 끝난 경우에도 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다(주택임대차보호법 제4조 제2항).
4. 보증금을 돌려받지 못한 채 이사해야 하면 임차권등기명령, 반환 보증은 전세보증금 반환보증에서 확인합니다.

연체액 판단 시점과 합산 방식, 밀린 월세를 갚은 뒤 해지권이나 갱신 거절 사유가 사라지는지에 관한 판례, 상담 창구는 원문을 확인하지 못해 다루지 않습니다. 상가건물 임대차는 연체 기준이 3기이며 상가 임대차보호법 정리에서 정리했습니다.