상가 임대차보호법 정리

• 사업자등록 대상이 되는 건물의 임대차에 적용합니다. 건물의 주된 부분을 영업용으로 쓰는 경우도 포함합니다.
• 적용 여부는 환산보증금으로 봅니다. 보증금에 월 차임의 100배를 더한 금액입니다(시행령 제2조 제2항, 제3항).
• 예를 들어 서울에서 보증금 1억 원, 월세 500만 원이면 환산보증금은 1억 원 + 500만 원 × 100 = 6억 원으로 서울 한도 이하입니다.

근거: 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항, 제2항, 시행령 제2조

• 환산보증금이 한도를 넘는 임대차에도 대항력(제3조), 계약갱신요구권과 10년 행사 기간(제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문), 계약갱신의 특례(제10조의2), 권리금 회수 기회 보호(제10조의3부터 제10조의7까지), 3기 연체 해지(제10조의8), 임시 특례(제10조의9), 제11조의2, 제19조는 적용됩니다.
• 이 목록에 확정일자에 따른 우선변제(제5조 제2항), 증액 5% 상한(제11조), 소액보증금 최우선변제(제14조)는 없습니다.

근거: 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항, 제10조의2

• 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에게도 임대차를 주장할 수 있습니다. 등기가 없어도 같습니다. 건물을 산 사람은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다.
• 대항요건을 갖추고 관할 세무서장에게서 계약서에 확정일자를 받으면 경매나 공매 때 후순위권리자보다 먼저 보증금을 변제받을 권리가 생깁니다. 상가건물의 확정일자는 소재지 관할 세무서장이 부여합니다.
• 주택의 대항력과 확정일자는 확정일자와 전입신고에서 정리했습니다.

근거: 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항, 제2항, 제4조 제1항, 제5조 제2항

• 기간을 정하지 않았거나 1년 미만으로 정하면 1년으로 봅니다. 다만 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효하다고 주장할 수 있습니다. 임대차가 끝나도 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계는 존속하는 것으로 봅니다.
• 임차인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.
• 갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함한 전체 10년을 넘지 않는 범위에서 행사할 수 있습니다. 갱신된 계약은 전 임대차와 같은 조건이며, 차임과 보증금은 제11조 범위에서 증감할 수 있습니다.

근거: 상가건물 임대차보호법 제9조, 제10조 제1항부터 제3항까지

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의해 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임대인의 동의 없이 건물의 전부나 일부를 전대한 경우
5. 건물의 전부나 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 건물의 전부나 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 건물의 전부나 대부분을 철거하거나 재건축하려고 점유를 회복할 필요가 있는 경우. 계약 체결 때 공사시기와 소요기간 등을 포함한 계획을 구체적으로 고지하고 그에 따르는 경우, 노후나 훼손 등으로 안전사고 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따라 철거나 재건축이 이루어지는 경우에 한합니다.
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

근거: 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호부터 제8호까지

• 임대인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않으면 만료 때 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 존속기간은 1년입니다.
• 이때 임차인은 언제든지 해지를 통고할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다.

근거: 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항, 제5항

• 차임이나 보증금의 증액 청구는 청구 당시 금액의 100분의 5를 넘지 못합니다. 임대차계약이나 약정한 증액이 있은 뒤 1년 이내에는 증액을 청구하지 못합니다. 제1급감염병에 의한 경제사정 변동으로 감액된 뒤 감액 전 금액에 이를 때까지 증액하는 경우는 5% 상한을 적용하지 않습니다(제11조 제3항). 이 상한은 환산보증금이 지역 한도 이하인 임대차에 적용됩니다.
• 조문은 차임과 보증금을 각각 적었습니다. 보증금 5,000만 원, 월세 200만 원이면 청구 당시 금액의 5%는 보증금 250만 원, 월세 10만 원입니다.
• 차임연체액이 3기의 차임액에 달하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 주택 임대차의 연체 기준은 월세 연체와 계약 해지에서 정리했습니다.

근거: 상가건물 임대차보호법 제10조의8, 제11조, 시행령 제4조

• 환산보증금이 아래 대상 기준 이하인 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 변제받을 권리가 있습니다. 건물 경매신청 등기 전에 인도와 사업자등록 신청을 마쳐야 합니다.
• 일정액이 상가건물 가액의 2분의 1을 넘으면 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있습니다.

근거: 상가건물 임대차보호법 제14조, 시행령 제6조, 제7조

권리금 회수 기회 보호(제10조의3부터 제10조의7까지)는 상가 권리금 회수 기회 보호에서 따로 정리했습니다. 확정일자 신청 절차와 서류, 판례, 분쟁조정 절차는 원문을 확인하지 못해 다루지 않습니다.