LTV 뜻과 2026년 주택담보대출 한도, 규제지역 40%와 생애최초 70%
한눈에 보기
- LTV는 집값 대비 빌릴 수 있는 비율입니다. 무주택자 기준 비규제지역 70%, 규제지역 40%입니다.
- 생애최초 구입은 수도권과 규제지역 70%, 그 밖의 지역 80%입니다.
- 수도권과 규제지역은 시가에 따라 6억, 4억, 2억 원 한도가 따로 붙습니다.
LTV(담보인정비율)는 주택담보대출을 받을 때 집의 담보가치에 대해 빌릴 수 있는 금액의 비율입니다. 은행업감독규정은 기본 비율을 정하고, 금융위원회가 2025년 6월 27일, 9월 7일, 10월 15일 발표한 대책으로 수도권과 규제지역의 비율과 금액 한도를 더 조였습니다. 2026년 11월 현재 은행에서 집을 살 때 적용되는 기준을 원문으로 정리했습니다.
LTV 뜻과 계산
LTV는 대출금을 담보가치로 나눈 비율입니다. 시가 5억 원 주택이라면 LTV 70%에서는 3억 5,000만 원, 40%에서는 2억 원까지 빌릴 수 있습니다. 집을 사려는 대출과 생활비 목적 대출을 합친 금액이 이 비율을 넘을 수 없습니다.
LTV는 상한일 뿐입니다. 소득 기준인 DSR과 금융사 심사에서 더 적게 나올 수 있고, 실제 대출은 셋 가운데 가장 작은 금액입니다.
근거: 은행업감독규정 별표 6 제1호 아목, 제2호 가목
2026년 LTV, 누가 몇 %
| 대상과 지역 | LTV |
|---|---|
| 무주택, 처분조건부 1주택비규제지역 | 70% |
| 무주택, 처분조건부 1주택규제지역 | 40% |
| 생애최초 구입수도권, 규제지역 | 70% |
| 생애최초 구입그 밖의 지역 | 80% |
| 다주택, 미처분 1주택수도권, 규제지역 | 0%(대출 금지) |
| 다주택, 미처분 1주택그 밖의 지역 | 60% |
다주택은 2주택 이상, 미처분 1주택은 기존 집을 팔지 않고 한 채를 더 사는 경우입니다.
- 규제지역 40%: 은행업감독규정 원문은 규제지역 50%이지만, 금융위원회가 2025년 9월 7일 발표로 40%로 낮췄습니다. 10월 15일 투기과열지구나 조정대상지역으로 새로 지정된 곳은 70%에서 40%가 됐습니다.
- 처분조건부 1주택: 수도권과 규제지역에서는 기존 집을 6개월 안에 처분하기로 약정하면 무주택자와 같은 비율을 적용받습니다. 약정을 지키지 않으면 대출을 갚아야 하고 3년간 주택 관련 대출이 제한될 수 있습니다.
- 그 밖의 지역 추가 구입 60%: 집이 있는 세대가 수도권 밖 비규제지역에서 한 채를 더 사면 기본 비율에서 10%p를 뺀 60%입니다.
규제지역은 국토교통부가 지정하고 해제합니다. 같은 시, 구 안에서도 바뀔 수 있으니 계약 전에 해당 주소가 규제지역인지 확인합니다.
근거: 은행업감독규정 별표 6 제2호, 제5호, 금융위원회 2025년 6월 27일, 9월 7일, 10월 15일 발표
수도권과 규제지역은 금액 한도가 따로
수도권과 규제지역에서 집을 사려고 받는 주택담보대출은 LTV와 별개로 집값에 따라 최대 금액이 정해져 있습니다. 2025년 6월 28일 6억 원 한도가 생겼고, 10월 16일부터 시가에 따라 나눠 적용합니다.
| 주택 시가 | 대출 한도 |
|---|---|
| 시가 15억 원 이하 | 최대 6억 원 |
| 15억 원 초과 25억 원 이하 | 최대 4억 원 |
| 25억 원 초과 | 최대 2억 원 |
- 중도금대출에는 이 한도가 붙지 않습니다. 중도금대출을 잔금대출로 바꿀 때 적용됩니다.
- 집을 담보로 생활비 등을 빌리는 생활안정자금 대출은 수도권과 규제지역 1주택자 최대 1억 원이고, 2주택 이상은 받을 수 없습니다.
- 수도권과 규제지역 주택담보대출의 만기는 30년 이내입니다.
근거: 금융위원회 2025-06-27 가계부채 관리 방안, 2025-10-15 주택시장 안정화를 위한 대출수요 관리 방안
생애최초 주택 구입
세대 구성원 모두 집을 가진 적이 없으면 생애최초 주택구매자입니다. 은행업감독규정은 생애최초 구입에 LTV 80%까지 허용하되 대출금은 6억 원을 넘지 못하게 합니다. 2025년 6월 28일부터 수도권과 규제지역은 70%로 낮아졌고, 6개월 안에 전입해야 합니다. 그 밖의 지역은 80%가 유지됩니다.
이 비율은 정책대출에도 같게 적용됩니다. 금리와 소득 기준은 디딤돌대출과 보금자리론에 정리했습니다. 디딤돌대출은 종전처럼 1개월 안에 전입해야 합니다.
근거: 은행업감독규정 별표 6 제1호 로목, 제2호 바목, 금융위원회 2025-06-27 발표
LTV, DTI, DSR 차이
- LTV: 집값 대비 대출 비율. 집이 비쌀수록 많이 빌릴 수 있지만 위의 비율과 금액 한도에 막힙니다.
- DTI: 연 소득 대비 연간 대출 원리금 상환액의 비율. 투기지역, 투기과열지구 40%, 조정대상지역 50%, 그 밖의 수도권 60% 이내이고, 생애최초는 60%까지 허용합니다.
- DSR: 연 소득 대비 모든 대출의 원리금 비율. 은행은 총대출액이 1억 원을 넘는 사람에게 40%를 넘겨 빌려주지 못합니다. 계산법과 스트레스 금리는 DSR 계산과 스트레스 DSR에 있습니다.
근거: 은행업감독규정 별표 6 제3호, 제4호
다주택자 만기연장 제한(2026년 4월 17일부터)
2주택 이상 보유자의 수도권과 규제지역 아파트 담보대출은 만기연장이 원칙적으로 허용되지 않습니다. 임차인이 있으면 2026년 4월 1일 기준 임대차계약이 끝나는 날까지 연장할 수 있고, 매도계약을 맺은 주택 등은 보유 주택 수에서 뺍니다.
근거: 금융위원회 2026-04-01 2026년도 가계부채 관리방안
