아파트 중도금대출 조건과 한도, 보증료와 잔금대출 전환
한눈에 보기
- 중도금대출은 HUG 보증으로 받는 집단대출이고, 보증 한도는 건당 분양대금의 60%입니다.
- 보증은 세대당 2건, 규제지역이면 1건까지이고 보증료는 연 0.13%입니다.
- DSR과 6억 원 한도는 적용되지 않지만 LTV는 적용되고, 잔금대출로 바꿀 때 한도가 다시 붙습니다.
아파트를 분양받으면 계약금을 낸 뒤 입주 전까지 분양대금의 상당 부분을 중도금으로 나눠 냅니다. 이 돈을 빌려주는 것이 중도금대출이고, 보통 시공사나 시행사가 은행과 단지 단위로 맺는 집단대출에 주택도시보증공사(HUG)가 보증을 섭니다. HUG 상품 안내와 은행업감독규정, 금융위원회 발표를 기준으로 조건과 한도를 정리했습니다.
누가 받을 수 있나
HUG 주택구입자금보증은 다음 주택의 분양계약을 맺고 분양대금의 5% 이상(일부 지역은 10% 이상)을 낸 사람이 대상입니다.
- HUG 주택분양보증(주상복합, 오피스텔 분양보증 포함)을 받은 주택이나 주거용 오피스텔
- 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사가 공급하는 주택
- 이들이 지분 50%를 넘게 출자한 부동산투자회사가 공급하는 주택
- 조합주택시공보증서가 발급된 주택조합사업의 조합원 분양 주택
개인이 따로 신청하는 대출이 아니라, 사업장이 먼저 HUG의 집단취급승인을 받고 분양계약자마다 개별 승인을 받는 방식입니다. 공동명의 분양계약자는 연대보증인이 되며, 연대보증은 1인당 2건까지, 규제지역은 1건까지입니다.
근거: HUG 주택구입자금보증 상품 개요(보증대상자, 보증취급방식, 연대보증인)
보증 한도와 건수
| 항목과 조건 | 기준 |
|---|---|
| 보증 한도건별 | 분양대금의 60% 이내 |
| 인당 한도집단취급승인 2023-03-20 이후 | 없음 |
| 인당 한도그 전 승인 사업장 | 5억 원 또는 3억 원 |
| 보증 건수비규제지역 | 세대당 2건 |
| 보증 건수규제지역 | 세대당 1건 |
| 보증 비율승인 신청 2023-10-20 이후 | 대출금의 100% |
- 건별 60%: 주택도시기금 분양건설자금 대환 예정액이 있는 단지는 그 120%를 빼고 계산합니다. 실제 대출은 이 한도 안에서 은행 내규로 정해집니다.
- 인당 한도 5억, 3억: 2023년 3월 20일 전에 집단취급승인을 받은 사업장은 수도권, 세종, 광역시 5억 원, 그 밖 3억 원 한도가 남아 있습니다.
- 건수: HUG와 한국주택금융공사 중도금 보증을 합쳐 셉니다. 세대에는 배우자, 함께 사는 직계존속과 직계비속, 그 배우자가 포함됩니다.
세대당 1건이 적용되는 규제지역은 입주자모집공고일 기준으로 다음과 같습니다.
- 서울 전역: 강남, 서초, 송파, 용산은 2017년부터, 나머지 21개 구는 2025년 10월 16일부터
- 경기 12곳: 과천, 광명, 성남(분당, 수정, 중원), 수원(영통, 장안, 팔달), 안양 동안, 의왕, 하남, 용인 수지는 2025년 10월 16일부터
- 경기 3곳: 화성 동탄, 용인 기흥, 구리는 2026년 7월 1일부터
근거: HUG 주택구입자금보증 보증한도, 보증건수 제한, 보증이용 제한강화 대상지역
보증료
보증료는 보증금액 × 연 0.130%에 보증 일수 ÷ 365를 곱한 금액입니다. 분양가 5억 원 아파트에서 중도금 3억 원을 1년 보증받으면 39만 원, 40% 할인 대상이면 23만 4,000원입니다.
- 40% 할인: 부부 연소득 4,000만 원 이하, 미성년 자녀 3명 이상, 장애인 가구, 65세 이상 고령자 가구와 노인부양가구, 합산 연소득 6,000만 원 이하이고 혼인 7년 이내 신혼부부, 다문화 가구, 국가유공자 가구, 의사상자 가구
- 60% 할인: 한부모 가족, 동거인 없는 65세 이상 단독세대주
- 추가 할인: 국토교통부 부동산 전자계약으로 분양계약을 맺으면 3%, 모범납세자는 10%
보증료와 별개로 중도금 이자는 분양 조건에 따라 시행사가 대신 내는 무이자이거나, 입주 때 한꺼번에 내는 이자후불제입니다. 어느 쪽인지는 분양계약서와 입주자모집공고문에 적혀 있습니다.
근거: HUG 주택구입자금보증 보증료
LTV, DSR, 대출 한도 규제
| 규제 | 중도금대출 |
|---|---|
| LTV | 적용(구입 목적 주담대로 봄) |
| DSR | 적용 제외 |
| DTI | 적용 배제 가능 |
| 수도권, 규제지역 금액 한도 | 적용 안 함(잔금대출 전환 때 적용) |
은행업감독규정은 분양 주택의 중도금대출과 잔금대출을 주택구입 목적 주택담보대출로 봅니다. 그래서 LTV는 그대로 적용되지만, DSR은 중도금대출에 적용하지 않습니다.
금융위원회가 2025년 6월 27일 만든 수도권, 규제지역 주택구입 주담대 6억 원 한도와 10월 15일 시가별 6억, 4억, 2억 원 한도도 중도금대출에는 붙지 않습니다. 다만 입주 때 잔금대출로 바꾸면 이 한도가 적용되므로, 중도금보다 잔금대출이 적게 나올 수 있습니다.
근거: 은행업감독규정 별표 6 제1호 가목, 자목, 제3호, 제4호, 금융위원회 2025-06-27 발표, 2025-10-15 FAQ 3-3
잔금대출로 바꿀 때
- 입주 시점에 중도금대출을 갚고 잔금까지 포함한 주택담보대출(잔금대출)로 갈아탑니다.
- 중도금대출을 증액 없이 잔금대출로 바꾸면 중도금대출을 받았던 때의 LTV를 적용할 수 있습니다. 분양 뒤 규제지역으로 지정돼도 그대로 이어받을 수 있다는 뜻입니다.
- 금액을 늘리면 잔금대출 시점의 LTV, DSR, 금액 한도로 다시 심사합니다.
잔금대출 뒤 금리가 높으면 주택담보대출 갈아타기를 검토할 수 있습니다.
근거: 금융위원회 2025-10-15 대출수요 관리 방안 FAQ 2-2, 3-3
중도금대출이 거절되는 경우
- 분양대금 5%(일부 지역 10%)를 아직 내지 않은 경우
- 세대의 HUG, 한국주택금융공사 보증 건수가 이미 한도(2건, 규제지역 1건)인 경우
- HUG에 갚지 않은 구상채무가 있는 경우
- 신용조사에서 채무불이행이나 세금 체납 정보가 나온 경우
- 허위 자료를 낸 경우
HUG 보증과 별개로 은행 자체 심사에서 대출 가능 금액이 줄어들 수 있습니다.
근거: HUG 주택구입자금보증 보증금지, 보증건수 제한
