주택담보대출 갈아타기, 조건과 비용부터 따져 보기

금융위원회는 2024년 1월 9일부터 온라인으로 대출을 비교하고 옮기는 대환대출 인프라를 아파트 주택담보대출까지 넓혔습니다.

• 시세 조회가 되는 아파트를 담보로 한 10억 원 이하 대출이 대상입니다.
• 기존 대출을 받은 지 6개월이 지나야 합니다. 전세대출은 3개월입니다.
• 새 대출 한도는 기존 대출 잔액 이내입니다. 갈아타면서 금액을 늘릴 수는 없습니다.
• 저금리 정책금융상품, 중도금 집단대출, 지자체 협약 대출, 연체 중이거나 법률분쟁, 압류, 거래정지가 걸린 대출은 제외됩니다.
• 대출비교 플랫폼에서는 영업일 오전 9시부터 오후 8시까지 기존 대출 조회와 새 대출 비교를 할 수 있다고 발표됐습니다.

근거: 금융위원회 2024-01-08 발표, 대출 갈아타기 서비스 주요 Q&A(2024-05-31)

• 다른 금융사로 옮기는 대환은 새 대출을 받는 것이라 DSR 규제비율(은행 40%, 제2금융권 50%)을 넘으면 대환이 안 됩니다. 다른 부채를 일부 갚아 비율을 맞춘 뒤에는 가능합니다.
• 같은 금융사 안에서 증액 없이 대환하거나 만기를 연장하면 DSR을 새로 심사하지 않습니다.
• 새 대출에는 스트레스 금리가 붙어 한도 계산이 처음 대출 때보다 빡빡할 수 있습니다. 계산 방법은 DSR 계산과 스트레스 DSR에 정리했습니다.

근거: 금융위원회 대출 갈아타기 Q&A(2024-05-31) Q5, 대출수요 관리 방안 FAQ(2025-10-15)

• 중도상환수수료: 기존 대출 계약일부터 3년 안에 갚으면 기존 금융사에 냅니다. 2025년 1월 13일 이후 맺은 계약은 5대 은행 주담대 평균 요율이 0.65%입니다. 계산은 중도상환수수료 계산과 면제 조건을 보세요.
• 인지세: 새 대출 약정서에 붙는 세금으로, 대출금액 구간에 따라 정해집니다. 은행과 고객이 함께 작성하는 문서라 둘이 연대해 낼 의무가 있고, 실제로 얼마씩 나누는지는 약정서에 적힌 대로 따릅니다.
• 근저당 설정과 말소에 드는 비용의 부담 주체와 금액은 금융사 약관마다 다르니 신청 전에 확인하세요.

근거: 인지세법 제1조제2항, 제3조제1항제1호와 제2호, 제6조제8호

대출 금액은 그대로 두고 같은 은행에서 금리, 상환기간, 담보만 바꾸는 약정서는 인지세 과세 대상 증서에 들어가지 않습니다(인지세법 시행규칙 제4조).

갈아타기 순이득 = 잔액 × 금리 차 × 보유 기간 − (중도상환수수료 + 인지세 부담분 + 근저당 관련 비용)

• 원금을 갚아 가며 잔액이 줄면 절감액도 줄어 회수 기간이 길어집니다.
• 대출 후 3년이 지났다면 중도상환수수료가 없어 회수가 훨씬 빨라집니다.
• 새 상품이 변동금리라면 앞으로 금리가 오를 때 차이가 줄어들 수 있습니다.

대출을 줄이고 노후 생활비를 집에서 마련하는 방법은 주택연금 가입 조건에 정리했습니다.