상가 권리금, 임대인이 막을 수 없는 시기와 행위
한눈에 보기
- 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임대인은 권리금 회수를 방해할 수 없습니다(갱신 거절 사유가 있으면 예외).
- 방해해 손해가 생기면 배상 책임이 있고, 청구는 종료일부터 3년 안입니다.
- 대규모점포나 준대규모점포의 일부(전통시장은 제외)와 국유, 공유재산 상가는 적용되지 않습니다.
상가를 넘기며 새 임차인에게서 받는 권리금은 상가건물 임대차보호법이 회수 기회를 보호합니다. 보호 기간, 임대인의 금지 행위, 거절해도 되는 경우, 손해배상 한도와 시효를 조문 원문으로 정리합니다.
권리금과 권리금 계약
- 권리금은 상가건물에서 영업하는 사람이나 영업하려는 사람이 영업시설과 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 위치에 따른 영업상의 이점 같은 유형, 무형의 재산적 가치를 넘기거나 이용하는 대가로 임대인이나 임차인에게 보증금과 차임 외에 주는 금전 등을 말합니다.
- 권리금 계약은 신규임차인이 되려는 사람이 임차인에게 권리금을 주기로 하는 계약입니다. 법이 회수 기회를 보호하는 돈은 이 계약에 따라 임차인이 받는 권리금입니다.
근거: 상가건물 임대차보호법 제10조의3
임대인이 하면 안 되는 행위 4가지
임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지, 임대인은 다음 행위로 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람에게서 임차인이 권리금을 받는 것을 방해하면 안 됩니다.
- 신규임차인 후보에게 권리금을 요구하거나 그에게서 권리금을 받는 행위
- 신규임차인 후보가 임차인에게 권리금을 주지 못하게 하는 행위
- 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임과 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 신규임차인 후보에게 요구하는 행위
- 그 밖에 정당한 사유 없이 신규임차인 후보와 임대차계약 체결을 거절하는 행위
다만 임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유(제10조 제1항 각 호)가 있으면 이 보호가 적용되지 않습니다. 3기 차임액에 이르는 연체, 거짓으로 임차, 무단 전대, 고의나 중대한 과실에 의한 파손, 건물 멸실, 철거나 재건축 등이며 전체 목록은 상가 임대차보호법 정리에서 확인합니다.
근거: 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항
거절해도 정당한 사유로 보는 경우
다음 경우에는 임대인이 신규임차인 후보와 계약을 거절해도 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 봅니다.
- 신규임차인 후보가 보증금이나 차임을 낼 자력이 없는 경우
- 후보가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
- 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우
- 임대인이 고른 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 맺고 그 권리금을 지급한 경우
임차인은 자신이 주선한 후보의 보증금과 차임을 낼 자력, 임차인으로서 의무를 이행할 의사와 능력에 관해 알고 있는 정보를 임대인에게 제공해야 합니다(제5항).
근거: 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항, 제5항
손해배상 한도와 3년 시효
- 임대인이 제1항을 위반해 임차인에게 손해가 생기면 임대인은 그 손해를 배상할 책임이 있습니다.
- 배상액은 신규임차인이 주기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다.
- 배상 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다.
- 방해 여부를 어떻게 입증하는지와 종료 당시 권리금을 어떻게 정하는지에 관한 판례는 확인하지 않아 다루지 않습니다.
근거: 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항, 제4항
적용되는 상가와 안 되는 상가
- 환산보증금이 지역 한도를 넘는 임대차에도 권리금 회수 기회 보호(제10조의4)는 적용됩니다(제2조 제3항).
- 상가건물이 유통산업발전법 제2조의 대규모점포나 준대규모점포의 일부이면 적용되지 않습니다. 다만 전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법의 전통시장은 이 예외에서 빠져 보호를 받습니다.
- 상가건물이 국유재산법의 국유재산이나 공유재산 및 물품 관리법의 공유재산이면 적용되지 않습니다.
근거: 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항, 제10조의5
표준권리금계약서와 평가기준
- 국토교통부장관은 법무부장관과 협의해 임차인과 신규임차인 후보 사이 권리금 계약을 위한 표준권리금계약서를 정하고 사용을 권장할 수 있습니다. 법은 사용을 권장한다고 적었고 의무로 정하지 않았습니다.
- 국토교통부장관은 권리금 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있습니다. 고시 내용은 이 쪽에서 원문을 확인하지 않아 다루지 않습니다.
근거: 상가건물 임대차보호법 제10조의6, 제10조의7
이 쪽에서 다루지 않는 것
권리금 계약서를 쓰지 않았을 때의 효과, 소송 절차와 입증 방법, 판례, 감정평가 고시 내용, 분쟁조정 절차는 원문을 확인하지 못해 다루지 않습니다. 개별 사안은 법률 전문가나 분쟁조정 기관에 확인합니다. 3기 차임 연체 해지와 갱신 요구는 상가 임대차보호법 정리, 주택 월세 연체는 월세 연체와 계약 해지에서 정리했습니다.
