상속 부동산 평가, 시가와 감정평가, 기준시가 중 무엇으로 신고하나
기준일 2026-10-31상속세 및 증여세법 기준
한눈에 보기
- 상속 부동산은 상속개시일 현재 시가로 평가합니다. 기준시가는 시가가 없을 때만 씁니다.
- 시가는 전후 6개월 안의 그 재산 매매, 감정, 경매 가액이 먼저이고, 없으면 비슷한 재산의 거래가입니다.
- 감정평가는 원칙 2곳(기준시가 10억 원 이하는 1곳), 수수료는 500만 원까지 공제됩니다.
상속세는 재산을 얼마로 평가하느냐에 따라 크게 달라집니다. 같은 아파트라도 공시가격과 거래가는 차이가 큽니다. 상속 부동산을 평가하는 순서, 시가로 보는 가액과 기간, 아파트의 비슷한 거래가, 감정평가를 받을 때 지킬 점과 수수료 공제, 신고 뒤 국세청 감정평가를 조문 기준으로 정리했습니다.
평가 순서, 시가가 먼저다
앞 순서 가액이 있으면 그 가액
| 순서 | 가액 |
|---|---|
| 1. 그 재산의 거래 가액 | 평가기간 안의 매매, 감정, 수용, 경매, 공매 가액상속개시일 전후 6개월, 상속재산 자체의 가액 |
| 2. 비슷한 재산의 거래 가액 | 면적, 위치, 용도, 기준시가가 같거나 비슷한 재산의 가액1번 가액이 있으면 쓰지 않음 |
| 3. 보충적 평가 | 개별공시지가, 공동주택가격 같은 기준시가1번과 2번이 모두 없을 때 |
- 상속세를 매기는 재산의 가액은 상속개시일(평가기준일) 현재 시가로 합니다.
- 시가는 여러 사람 사이에서 자유롭게 거래될 때 보통 성립하는 가액이고, 수용, 공매, 감정 가격 등도 시가로 인정됩니다.
- 시가를 산정하기 어려울 때만 기준시가 같은 보충적 평가 방법으로 평가합니다.
근거: 상속세 및 증여세법 제60조 제1항~제3항
시가로 보는 가액과 평가기간
- 상속개시일 전후 6개월 안에 그 재산의 매매, 감정, 수용, 경매, 공매가 있으면 그 가액을 시가로 봅니다. 증여재산은 증여일 전 6개월부터 뒤 3개월까지입니다.
- 기간 안인지는 매매는 매매계약일, 감정은 가격산정기준일과 감정평가서 작성일, 수용과 경매, 공매는 가액이 결정된 날로 판단합니다.
- 시가로 볼 가액이 둘 이상이면 상속개시일에 가장 가까운 날의 가액을 씁니다.
- 특수관계인과의 거래처럼 거래가액이 객관적으로 부당하면 시가로 보지 않습니다.
- 매매계약일 등이 상속개시일 전이고 그 뒤 상속개시일까지 자본적 지출(리모델링 등)이 확인되면 그 금액을 더할 수 있습니다.
근거: 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항, 제2항, 제5항
아파트는 비슷한 집의 거래가가 시가가 된다
- 상속받은 집 자체의 거래가 없어도, 면적, 위치, 용도, 기준시가가 같거나 비슷한 다른 재산의 매매, 감정, 경매 가액이 있으면 그 가액을 시가로 봅니다. 같은 단지 같은 평형 아파트의 거래가 대표적입니다.
- 상속세를 신고했다면 상속개시일 전 6개월부터 평가기간 안의 신고일까지 생긴 가액만 따집니다. 신고일 뒤의 비슷한 거래는 이 규정으로는 끌어오지 않습니다.
- 상속받은 집 자체의 매매, 감정 가액이 있으면 비슷한 재산의 가액은 쓰지 않습니다.
- 같은 단지 거래는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 찾아볼 수 있습니다. 다만 비슷한 재산의 구체적 범위는 재정경제부령으로 정하므로, 신고 전에는 세무서나 세무사로 확인하세요.
근거: 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제2항 단서, 제4항
감정평가를 받을 때 지킬 점
- 둘 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균을 시가로 씁니다. 기준시가 10억 원 이하 부동산은 한 곳 이상이면 됩니다.
- 일정 조건을 전제로 한 감정, 상속개시일 현재 원래 모습대로 감정하지 않은 감정은 시가로 쓰지 않습니다.
- 감정가액이 기준시가와 비슷한 재산 시가의 90% 중 적은 금액에 못 미치면, 세무서장이 다른 감정기관에 다시 감정을 맡겨 그 가액으로 합니다. 다만 다시 받은 가액이 납세자가 낸 감정가액보다 낮으면 납세자 쪽 가액을 씁니다.
- 납세자가 낸 감정가액이 다시 받은 감정가액의 80%에 못 미치면 그 감정기관은 1년 안의 기간 동안 시가불인정 감정기관으로 지정될 수 있습니다.
근거: 상속세 및 증여세법 제60조 제5항, 시행령 제49조 제1항 제2호, 제6항~제8항
감정평가 수수료는 500만 원까지 공제
시가가 없을 때, 기준시가로 평가
공시가격이 있으면 그 가격
| 재산 | 평가 가액 |
|---|---|
| 토지 | 개별공시지가 |
| 주택(아파트, 단독주택) | 공동주택가격, 개별주택가격 |
| 오피스텔, 상업용 건물 | 국세청장이 토지와 건물을 묶어 고시한 가액구분소유이고 토지를 공유하는 경우 |
| 그 밖의 건물 | 국세청장이 매년 고시하는 건물 기준시가 |
- 공시가격이 없는 주택이나 고시 뒤 대수선, 리모델링한 주택은 세무서장이 인근 비슷한 주택의 공시가격을 고려해 평가합니다.
- 임대 중인 부동산은 임대료 등을 기준으로 환산한 가액과 기준시가 중 큰 금액으로 평가합니다.
근거: 상속세 및 증여세법 제61조 제1항, 제5항
신고 뒤 국세청 감정평가
- 평가기간 밖이라도 상속개시일 전 2년 안, 또는 평가기간이 지난 뒤부터 법정결정기한(상속세 신고기한부터 9개월)까지 생긴 매매, 감정 가액은 가격 변동의 특별한 사정이 없으면 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 쓸 수 있습니다.
- 납세자뿐 아니라 세무서장이나 지방국세청장도 신청할 수 있습니다. 기준시가로 신고한 꼬마빌딩 같은 비주거용 부동산을 국세청이 감정평가해 과세하는 경로입니다.
- 2026년 4월 30일 대법원은 상속세 사건에서 이 방식의 과세가 허용된다고 봤고(2024두61780), 5월 14일 판결(2024두31963)에서는 가격 변동의 특별한 사정이 없다는 점을 과세관청이 증명해야 한다고 했습니다(국가법령정보센터 판례 요지).
- 신고기한은 상속세 증여세 신고기한을 보세요.
근거: 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 단서, 제78조 제1항
자주 묻는 질문
상속받은 아파트는 공시가격으로 신고하면 되나요?
대부분 그렇지 않습니다. 상속세는 상속개시일 현재 시가로 평가하고, 시가가 없을 때만 공동주택가격 같은 기준시가를 씁니다. 아파트는 같은 단지에서 면적, 위치, 용도, 기준시가가 비슷한 집의 거래가 상속개시일 전후 6개월 안에 있으면 그 가액을 시가로 봅니다(상속세 및 증여세법 제60조, 시행령 제49조 제4항).
감정평가는 몇 곳에서 받아야 하나요?
원칙은 둘 이상의 감정기관이고, 시가로는 그 평균액을 씁니다. 기준시가 10억 원 이하 부동산은 한 곳 이상이면 됩니다(상속세 및 증여세법 제60조 제5항, 시행령 제49조 제1항 제2호, 제6항).
감정평가 수수료도 공제되나요?
상속세를 신고, 납부하려고 감정평가법인 등에 낸 수수료는 과세표준에서 뺍니다. 그 감정가액으로 상속세를 신고했을 때만 되고, 한도는 500만 원입니다. 수수료를 낸 증빙을 신고서와 함께 내야 합니다(상속세 및 증여세법 제25조 제1항 제2호, 시행령 제20조의3).
기준시가로 신고했는데 나중에 세무서가 감정평가를 할 수 있나요?
할 수 있습니다. 평가기간이 지난 뒤부터 법정결정기한(신고기한부터 9개월)까지 생긴 감정가액도 가격 변동의 특별한 사정이 없으면 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 쓸 수 있습니다. 2026년 4월 30일 대법원은 상속세 사건에서 이 방식의 과세가 허용된다고 봤고(2024두61780), 5월 14일 판결(2024두31963)에서는 가격 변동의 특별한 사정이 없다는 점을 과세관청이 증명해야 한다고 했습니다(시행령 제49조 제1항 단서, 제78조 제1항).
