실버타운 입주 자격과 비용, 계약 전 확인할 것
한눈에 보기
- 실버타운은 법에서 노인복지주택입니다. 입주 자격은 60세 이상이고, 배우자와 부양 중인 24세 미만 자녀, 손자녀가 함께 살 수 있습니다.
- 비용은 전액 본인 부담입니다. 2015-07-29 이후 승인된 시설은 임대만 가능하고, 자격 없는 사람에게 다시 빌려줄 수 없습니다.
- 입소자격자가 사망하거나 떠나면 함께 살던 가족은 90일 안에 퇴소해야 합니다. 2025년 말 전국 노인복지주택은 47곳, 11,090세대입니다.
실버타운은 법률 용어가 아니라 노인복지법의 노인복지주택을 부르는 말입니다. 노인복지주택은 노인에게 주거시설을 임대하여 주거의 편의, 생활지도, 상담, 안전관리 같은 일상생활 편의를 제공하는 시설입니다(노인복지법 제32조 제1항 제3호). 입주 자격과 계약 방식, 비용 부담은 노인복지법(2026-10-02 시행본)과 같은 법 시행규칙에 정해져 있어 그 원문을 기준으로 정리했습니다.
노인주거복지시설 세 가지
노인복지법은 노인이 사는 시설 가운데 주거용을 노인주거복지시설로 묶고 양로시설, 노인공동생활가정, 노인복지주택 세 가지로 나눕니다. 실버타운에 해당하는 것은 노인복지주택입니다.
노인복지법 제32조 제1항, 시행규칙 제14조 제1항, 제15조의2
| 시설 | 입소 대상 | 비용 |
|---|---|---|
| 노인복지주택흔히 말하는 실버타운 | 단독취사 등 독립된 주거생활에 지장이 없는 60세 이상 | 본인 전액 부담 |
| 양로시설 | 65세 이상 생계, 의료급여 수급자, 부양을 받지 못하는 사람, 실비보호대상자비용 전액을 받는 시설은 60세 이상 | 수급자 등은 국가, 지자체 부담실비보호대상자는 일부, 비용 전액 수납 시설은 본인 부담 |
| 노인공동생활가정 | 양로시설과 같은 기준가정 같은 소규모 주거 | 양로시설과 같음 |
요양원은 여기에 들지 않습니다. 요양원은 노인의료복지시설로 주로 장기요양 등급을 받은 사람이 들어가고 장기요양급여가 적용됩니다. 비용 구조는 요양원 비용과 등급별 본인부담에 정리했습니다.
근거: 노인복지법 제32조 제1항, 노인복지법 시행규칙 제14조 제1항 제2호, 제15조의2 제4호, 제18조 제1항
입주 자격, 60세 이상과 함께 살 수 있는 가족
- 본인은 60세 이상이어야 합니다(법 제33조의2 제1항). 시행규칙은 단독취사 등 독립된 주거생활을 하는 데 지장이 없을 것을 더합니다(시행규칙 제14조 제1항 제2호). 소득이나 재산 기준은 없습니다.
- 함께 입소할 수 있는 사람은 입소자격자의 배우자, 입소자격자가 부양을 책임지고 있는 24세 미만 자녀, 손자녀, 장애인복지법 시행령 별표 1의 장애로 입소자격자가 부양하고 있는 24세 이상 자녀, 손자녀입니다. 배우자에게는 나이 조건이 없습니다.
- 입주 신청이 정원보다 많으면 부양의무자가 없는 사람, 주민등록상 나이가 많은 사람, 배우자와 함께 입소하는 사람, 위 자녀, 손자녀와 함께 입소하는 사람 순서로 정하고, 같은 순위는 신청 순서를 따릅니다.
- 입소대상자가 계약을 맺기 어려운 부득이한 사유를 시장, 군수, 구청장이 인정하면 부양의무자가 대신 계약 당사자가 될 수 있습니다.
- 2008-08-04 전에 허가나 사업계획승인을 받은 노인복지주택은 특례로 60세 미만도 입소할 수 있습니다.
근거: 노인복지법 제33조의2 제1항, 시행규칙 제14조 제1항 제2호, 제15조 제6항, 제7항, 제17조의2 제1항, 법률 제8608호 부칙 제4조의3
임대형과 분양형, 2015년 분양 금지
지금 노인복지주택을 설치하는 사람은 입소자격자에게 임대해야 하고, 임차한 사람은 입소자격자가 아닌 사람에게 다시 임대할 수 없습니다(법 제33조의2 제2항, 제3항). 자격 없는 사람에게 임대하면 2년 이하 징역이나 위법 임대 세대 수에 1천만 원을 곱한 금액 이하 벌금입니다(제56조 제1항).
이 규정은 2015-01-28 공포된 개정법(법률 제13102호)으로 생겼고 공포 6개월 뒤인 2015-07-29부터 시행됐습니다. 그 전에 건축허가나 사업계획승인을 받은 노인복지주택은 부칙 제2조에 따라 종전 규정을 적용받아 분양형으로 남았습니다. 이 시설들은 종전 규정에 따라 분양이나 양도가 가능합니다. 2008-08-04 전에 승인된 시설은 입소자격자가 아닌 사람에게도 양도나 임대를 할 수 있는 특례가 따로 있습니다.
2026-11-03 기준 시행 중인 노인복지법은 새 노인복지주택에 임대만 허용합니다. 법이 바뀌면 이 쪽을 고칩니다.
근거: 노인복지법 제33조의2 제2항, 제3항, 제56조 제1항, 법률 제13102호 부칙 제1조, 제2조, 법률 제8608호 부칙 제4조의2
비용, 보증금과 월 생활비
- 노인복지주택 입소비용은 입소자 본인이 전부 부담합니다(시행규칙 제15조의2 제4호). 국가나 지방자치단체가 입소비용을 부담하지 않습니다.
- 시설은 설치신고 때 입소보증금, 이용료 등 입소자 비용부담 서류를 시군구에 냅니다(시행규칙 제16조 제1항 제3호). 생계, 의료급여 수급자가 아닌 입소자에게 비용을 받을 때는 비용수납 신고를 하고 산출내역서를 붙입니다. 보건복지부령의 비용수납 한도액 안에서 받으면 신고하지 않아도 됩니다(법 제46조 제5항, 시행규칙 제33조).
- 보건복지부나 통계청이 노인복지주택 평균 보증금과 월 생활비를 공표한 자료는 찾지 못했습니다. 개별 시설 금액은 업체 안내이므로 계약서와 신고 내역으로 확인합니다.
월 생활비를 연금으로 감당할 수 있는지는 받을 연금부터 계산해 봐야 합니다. 집을 가진 상태라면 주택연금이 한 방법이고, 신고된 노인복지주택도 주택연금 대상 주택에 들어갑니다. 조건은 주택연금 가입 조건과 월 수령액에 있습니다.
근거: 노인복지법 시행규칙 제15조의2, 제16조 제1항 제3호, 제33조 제1항, 노인복지법 제46조 제5항
입소자격자가 사망하거나 떠나면 90일 안에 퇴소
입소자격자가 사망하거나 노인복지주택에 살지 않게 되면 함께 입소한 배우자, 자녀, 손자녀는 90일 안에 퇴소해야 합니다(법 제33조의2 제7항, 시행규칙 제17조의2 제2항).
다음 경우는 예외입니다(시행규칙 제17조의2 제3항).
- 입소자격자가 90일 미만 해외 체류 중인 경우
- 입소자격자가 건강상의 이유로 의료기관에 입원 중인 경우
- 배우자, 자녀, 손자녀의 건강이나 경제 사정으로 90일 안에 퇴소하기 어렵다고 보건복지부장관이 인정한 경우
시장, 군수, 구청장은 필요하면 입소자격과 실제 거주 여부를 조사할 수 있고, 조사에서 자격 없는 사람이 확인되면 퇴소 등 조치를 해야 합니다.
근거: 노인복지법 제33조의2 제7항부터 제9항, 시행규칙 제17조의2 제2항, 제3항
전국 노인복지주택 수
보건복지부, 2026년 노인복지시설 현황(각 연도 12월 31일 기준)
| 기준 | 시설 수 | 정원(세대) |
|---|---|---|
| 2025년 말 | 47곳 | 11,090세대 |
| 2024년 말 | 43곳 | 9,231세대 |
| 2023년 말 | 40곳 | 9,006세대 |
| 2022년 말 | 39곳 | 8,840세대 |
노인복지주택은 한 세대에 한 명이나 여러 명이 살 수 있어 정원을 세대 수로 셉니다. 2025년 말 47곳 가운데 서울이 13곳입니다. 같은 기준일 양로시설은 171곳, 노인공동생활가정은 65곳이었습니다.
근거: 보건복지부, 2026년 노인복지시설 현황, 노인주거복지시설 연도별, 시도별 현황
계약 전 확인할 것
노인복지법과 같은 법 시행규칙 기준, 2026-11-03 조회
| 확인할 것 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 시군구에 노인복지주택으로 설치신고된 시설인가 | 설치신고를 수리하면 노인복지시설 설치신고확인증을 발급합니다 | 법 제33조 제2항, 제3항, 시행규칙 제16조 제3항 |
| 계약이 임대차인가, 분양인가 | 2015-07-29 이후 허가나 사업계획승인을 받은 시설은 임대만 가능합니다 | 법 제33조의2 제2항, 법률 제13102호 부칙 제2조 |
| 함께 살 가족이 자격 범위 안인가 | 배우자, 부양 중인 24세 미만 자녀, 손자녀(장애가 있으면 24세 이상도)만 함께 입소합니다 | 법 제33조의2 제1항 단서 |
| 입소자격자가 사망하거나 떠나면 어떻게 되나 | 함께 살던 배우자, 자녀, 손자녀는 90일 안에 퇴소해야 합니다 | 법 제33조의2 제7항, 시행규칙 제17조의2 |
| 보증금과 월 이용료가 신고된 내역과 같은가 | 설치신고 때 입소보증금, 이용료 서류를 내고, 수급자가 아닌 입소자에게 한도액을 넘는 비용을 받으려면 비용수납신고를 합니다 | 시행규칙 제16조 제1항 제3호, 법 제46조 제5항, 시행규칙 제33조 제1항 |
| 보증금 반환을 무엇이 보장하나 | 노인복지법과 시행규칙에서 보증금 예치나 보증보험 가입 의무 조문은 찾지 못했습니다. 설치, 관리, 공급에는 주택법과 공동주택관리법이 준용되지만 보증금 보호 방식은 계약서와 등기부로 직접 확인합니다 | 법 제32조 제3항, 계약서, 건물 등기사항증명서 |
실버타운은 건강할 때 들어가는 주거입니다. 돌봄이 필요해지면 장기요양 등급을 받아 요양원이나 방문요양 같은 장기요양급여를 이용하는 길로 넘어가니, 등급 기준은 장기요양등급 판정 기준에서 미리 확인해 둡니다.
