재건축 현금청산 시기와 조합원 자격, 분양신청을 안 하면 어떻게 되나
한눈에 보기
- 분양신청을 안 했거나 철회했거나 분양대상에서 빠지면 현금청산 대상입니다. 조합은 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 안에 협의해야 합니다.
- 협의가 안 되면 조합은 90일 협의 기간이 끝난 다음 날부터 60일 안에 수용재결 신청이나 매도청구소송을 해야 하고, 늦으면 지연 이자를 냅니다.
- 투기과열지구 재건축은 조합설립인가 뒤에 산 사람이 조합원이 될 수 없고, 이때도 조합이 손실보상을 합니다.
재건축 구역의 집을 가지고 있어도 모두 새 아파트를 받는 것은 아닙니다. 분양신청을 하지 않거나, 투기과열지구에서 조합원 자격이 없는 시점에 집을 샀다면 조합이 그 집을 돈으로 사 가는 현금청산 대상이 됩니다. 언제 어떤 순서로 진행되는지, 누가 조합원이 될 수 없는지, 분담금과 청산금은 무엇이 다른지 도시 및 주거환경정비법 원문으로 정리했습니다.
절차에서 현금청산이 갈리는 지점
조합원이 새 아파트를 받을지 현금청산을 받을지는 분양신청 단계에서 정해집니다. 조합은 사업시행계획인가 뒤 종전 자산 가격과 분담금 추산액을 알려 주고, 그 숫자를 보고 신청할지 정하라는 구조입니다.
| 단계 | 기한과 내용 | 조문 |
|---|---|---|
| 분양공고와 통지 | 사업시행계획인가 고시일(인가 뒤 시공자를 정했으면 시공자 계약일)부터 90일 안(대통령령으로 정하는 경우 30일 범위에서 1회 연장). 종전 자산 가격, 분담금 추산액, 분양신청기간을 통지 | 제72조 제1항 |
| 분양신청기간 | 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내. 20일 범위에서 한 차례 연장 가능 | 제72조 제2항 |
| 관리처분계획 인가 | 분양신청 현황을 기초로 수립. 정비사업비 추산액(재건축부담금 포함)과 조합원 분담규모, 분담시기가 들어감 | 제74조 제1항 |
| 현금청산 협의 | 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 안. 분양신청기간 종료 다음 날부터 시작할 수도 있음 | 제73조 제1항 |
| 수용재결, 매도청구소송 | 협의가 안 되면 협의 기간 만료 다음 날부터 60일 안 | 제73조 제2항 |
| 이전고시와 청산금 | 이전고시 뒤 분양받은 사람의 종전 자산 가격과 분양받은 자산 가격의 차액을 정산 | 제86조 제2항, 제89조 제1항 |
인터넷에는 현금청산 협의 기한을 150일로 적은 글이 많지만, 현행 제73조는 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일입니다. 조합이 60일 소송 기한을 넘기면 지연일수에 따른 이자를 지급해야 하고, 이율은 100분의 15 이하 범위에서 대통령령으로 정합니다.
근거: 도시 및 주거환경정비법 제72조, 제73조, 제74조, 제86조, 제89조
현금청산 대상 네 가지
- 분양신청을 하지 않은 사람
- 분양신청기간이 끝나기 전에 신청을 철회한 사람
- 제72조 제6항 본문에 따라 분양신청을 할 수 없는 사람(아래 5년 제한)
- 인가된 관리처분계획에서 분양대상에서 제외된 사람
재건축은 재개발과 달리 조합설립에 동의한 토지등소유자만 조합원이 됩니다. 동의하지 않은 사람은 현금청산이 아니라 매도청구 절차를 밟습니다. 조합은 사업시행계획인가 고시일부터 30일 안에 동의 여부를 서면으로 묻고, 받은 사람은 2개월 안에 답해야 합니다. 답이 없으면 동의하지 않은 것으로 보고, 조합은 그 기간이 끝난 때부터 2개월 안에 집을 팔라고 청구할 수 있습니다.
근거: 도시 및 주거환경정비법 제39조 제1항, 제64조, 제73조 제1항
투기과열지구 조합원 지위 양도 제한
투기과열지구에서 재건축은 조합설립인가 뒤, 재개발은 관리처분계획 인가 뒤에 건축물이나 토지를 양수한 사람은 조합원이 될 수 없습니다. 양수에는 매매와 증여 등 권리가 바뀌는 모든 행위가 들어가고, 상속과 이혼으로 받은 경우만 빠집니다. 다만 판 사람이 아래에 해당하면 산 사람도 조합원이 됩니다. 예외를 따지는 기준은 산 사람이 아니라 판 사람입니다.
| 양도인이 해당하는 경우 | 조문 |
|---|---|
| 근무, 생업, 질병치료(1년 이상 치료나 요양 필요), 취학, 결혼으로 세대원 모두 사업구역이 있지 않은 다른 시·군 등으로 이전 | 제39조 제2항 제1호 |
| 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전 | 제2호 |
| 세대원 모두 해외 이주, 또는 모두 2년 이상 해외 체류 | 제3호 |
| 1세대 1주택자로 소유 10년 이상, 거주 5년 이상(상속 주택은 피상속인 기간 합산, 배우자나 직계존비속 거주 기간 합산) | 제4호, 시행령 제37조 제1항 |
| 조합설립인가일부터 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 재건축 건축물을 3년 이상 소유하고 신청 전에 양도 | 시행령 제37조 제3항 제1호 |
| 사업시행계획인가일부터 3년 안에 착공하지 못한 재건축 토지, 건축물을 3년 이상 소유하고 착공 전에 양도 | 제3항 제2호 |
| 국가, 지방자치단체, 금융기관 채무를 갚지 못해 경매, 공매되는 경우 | 제3항 제5호 |
| 투기과열지구 지정 전에 양도 계약을 맺고 지정일부터 60일 안에 거래신고 | 제3항 제6호 |
이 밖에 지분형주택, 공공재개발 시행자 양도 같은 공공 사업 관련 예외와 시행령 제37조 제3항 제3호(착공 뒤 3년 이상 미준공), 제4호, 제7호(지정 전 토지거래허가 신청)의 예외가 있습니다. 조합원 자격을 얻지 못한 양수인에게는 조합이 제73조를 준용해 손실보상을 합니다.
공유이거나, 여러 소유자가 1세대에 속하거나, 조합설립인가 뒤 1명에게서 나눠 사 여러 명이 소유하게 되면 대표 1명만 조합원으로 봅니다. 세대를 볼 때 주민등록이 달라도 배우자와 미혼인 19세 미만 직계비속은 같은 세대로 봅니다. 조합설립인가 뒤 세대를 나눠도 이혼과 19세 이상 자녀의 분가(실거주지까지 옮긴 경우)가 아니면 1세대로 봅니다.
근거: 도시 및 주거환경정비법 제39조, 같은 법 시행령 제37조
분양신청 5년 제한
투기과열지구의 정비사업에서 관리처분계획에 따른 분양대상자와 그 세대에 속한 사람은 분양대상자 선정일(조합원 분양분은 최초 관리처분계획 인가일)부터 5년 안에는 투기과열지구에서 분양신청을 할 수 없습니다. 상속, 결혼, 이혼으로 조합원 자격을 얻은 경우는 신청할 수 있습니다. 이 제한에 걸려 분양신청을 못 하는 사람도 현금청산 대상입니다.
근거: 도시 및 주거환경정비법 제72조 제6항, 제73조 제1항 제3호
분담금과 청산금은 다른 돈
분양신청 전에 받는 통지에는 분담금 추산액이 들어갑니다. 추산액이라 확정 금액은 아닙니다. 확정 정산은 이전고시 뒤 청산금으로 합니다. 종전 집의 가격과 분양받은 집의 가격이 다르면 그 차액을 조합이 걷거나 돌려줍니다. 정관이나 총회 의결이 있으면 관리처분계획 인가 뒤부터 이전고시까지 나눠 걷거나 나눠 지급할 수 있습니다.
청산금을 받을 사람이 받을 수 없거나 받기를 거부하면 조합은 공탁할 수 있습니다. 청산금을 받을 권리와 걷을 권리는 이전고시일 다음 날부터 5년간 행사하지 않으면 소멸합니다. 정비사업비 추산액에는 재건축부담금도 들어가며, 계산 방법은 재건축 초과이익 환수제에 정리했습니다.
근거: 도시 및 주거환경정비법 제72조 제1항, 제74조 제1항 제6호, 제89조, 제90조
세금은 따로 확인
소득세법은 등기와 관계없이 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 양도로 봅니다. 현금청산이나 매도청구로 소유권이 넘어갈 때 양도소득세가 붙는지, 비과세가 되는지는 보유기간, 주택 수, 조정대상지역 여부에 따라 다르므로 이 페이지에서 단정하지 않습니다. 1주택 비과세 요건은 1세대 1주택 양도세 비과세에 있습니다.
근거: 소득세법 제88조 제1호
분양신청 전에 확인할 것
- 통지받은 종전 자산 가격과 분담금 추산액, 분양신청기간 마감일
- 투기과열지구라면 내가 조합설립인가 전에 샀는지, 뒤라면 판 사람이 예외에 해당했는지
- 세대원 중 5년 안에 투기과열지구 정비사업 분양대상자가 된 사람이 있는지
- 신청하지 않거나 철회하면 되돌리기 어렵다는 점(다시 신청은 분양공고를 다시 하고 정관이나 총회 의결이 있을 때만)
- 현금청산을 받으면 양도소득세가 어떻게 되는지 세무서나 세무사에게 확인
