전세사기 피해자 결정 요건과 신청, 11월 13일부터 달라지는 것
한눈에 보기
- 대항력과 확정일자, 보증금 5억 원 이하, 다수 피해, 반환 의사 없음 의심 4가지를 모두 갖춰야 합니다.
- 신청은 시, 도에 하고, 위원회가 30일 안에 의결합니다.
- 2026년 11월 13일부터 보증금 3분의 1 최소보장과 선지급이 시행되며, 받으면 공공임대 지원은 받을 수 없습니다.
전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(이하 특별법)은 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 피해 가운데 일정 요건을 갖춘 임차인을 피해자로 결정하고, 경매 유예와 우선매수, 공공임대, 금융 지원을 이어 줍니다. 이 페이지는 법령 원문을 기준으로 하며, 개별 사건의 해당 여부는 판단하지 않습니다.
11월 13일부터 달라지는 것
2026년 5월 12일 개정된 특별법이 11월 13일부터 시행되면서 두 가지 현금 지원이 생깁니다.
- 최소보장: 경매나 공매로 받은 돈, 반환채권으로 변제받은 돈, 공공임대 지원액을 합쳐도 보증금의 3분의 1에 못 미치면 그 부족분(최소지원금)을 신청합니다. 국토교통부장관은 90일 안에 결정하고, 서류 보완 등이 필요하면 30일 한 번 연장합니다(제25조의9).
- 선지급: 임대 권한이 없는 사람과 계약한 임차인(신탁사기 피해자 포함) 등은 경매가 끝나기 전에 최소보장금의 전부나 일부를 먼저 받고 나중에 정산합니다. 받은 뒤에는 정산이 끝날 때까지 대항력을 유지해야 하므로 전출하면 안 됩니다(제25조의10).
금액은 시행령(대통령령 제36754호, 2026년 10월 13일 공포)이 정했습니다. 최소지원금은 보증금의 3분의 1(최소보장금)에서 경매나 공매 배당액, 임대인 등에게서 회수한 금액, 공공임대 차액과 임대료 지원액을 뺀 금액입니다. 선지급금은 최소보장금에서 회수한 금액과 임대료 지원액만 빼고 먼저 주며, 나중에 정산할 금액이 선지급금보다 많으면 차액을 더 주고 같거나 적으면 더 주지 않습니다. 신청과 지급은 한국토지주택공사(LH)가 맡습니다.
근거: 시행령 제4조의4, 제4조의5, 제5조 제2항(2026년 11월 13일 시행)
둘 중 어느 것이든 받으면 공공임대주택 지원을 받을 수 없습니다. 직접 매수한 피해자, 배당요구나 배분요구를 하지 않은 피해자도 최소지원금을 신청할 수 없습니다. 시행령은 최소보장 대상(최소보장피해자)을 정하면서 대한민국 국적이 없는 사람을 제외합니다(제4조의4 제2호 괄호).
근거: 특별법 제25조의9 제2항, 제3항, 제25조의10 제4항, 시행령 제4조의4 제2호(2026년 11월 13일 시행)
최소지원금과 선지급금은 남에게 넘기거나 담보로 잡힐 수 없고 압류도 금지됩니다(제25조의8 제2항). 받은 뒤 보증금을 일부라도 회수하면 신고하고 반납해야 하며, 반납하지 않으면 국세 강제징수의 예에 따라 걷습니다(제25조의11).
피해자 결정 요건 4가지
모두 갖춰야 합니다
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| 대항력과 확정일자 | 주택 인도와 전입신고, 확정일자를 갖췄을 것(임차권등기나 전세권 설정도 인정) |
| 보증금 | 5억 원 이하(위원회가 지역 여건에 따라 2억 원 범위에서 올릴 수 있음) |
| 다수 피해 | 임대인 파산, 회생, 경매나 공매 개시, 집행권원 확보 등으로 2명 이상 임차인이 보증금을 못 받았거나 못 받을 것으로 예상 |
| 반환 의사 없음 | 임대인 수사 개시, 기망, 반환 능력 없는 사람에게 양도, 무자본으로 여러 채 취득 등 의심할 상당한 이유 |
이미 경매나 공매가 끝난 임차인은 대항력, 다수 피해 요건을 보지 않습니다.
근거: 특별법 제3조 제1항
다음에 해당하면 피해자에서 빠집니다.
- 전세보증금 반환보증 등 보증보험으로 보증금 전액을 돌려받을 수 있는 경우
- 보증금 전액이 최우선변제를 받는 소액보증금인 경우
- 대항력이나 우선변제권으로 보증금 전액을 스스로 회수할 수 있는 경우
근거: 특별법 제3조 제2항
대항력과 확정일자의 차이는 확정일자와 전입신고 차이에서 다룹니다.
신청과 결정 절차
- 결정신청서에 임대차계약서 사본, 경매나 공매 개시 서류(최고서, 공매통지서 등), 집행권원 서류(판결정본, 지급명령 등)를 붙여 시, 도지사에게 냅니다(시행규칙 제3조).
- 시, 도가 주택 방문, 면담, 관계 기관 조회로 피해 사실을 조사합니다(시행규칙 제4조).
- 전세사기피해지원위원회가 상정일부터 30일 안에 의결하고, 부득이하면 15일 한 번 연장합니다. 결과는 결정문 정본으로 보냅니다(제14조).
- 결과에 이의가 있으면 결정문을 받은 날부터 30일 안에 이의신청하고, 20일 안에 다시 결정합니다(제15조).
피해자로 결정되기 전이라도 전세피해지원센터에서 법률상담과 금융, 주거 지원 연계를 받을 수 있습니다(제11조).
근거: 특별법 제11조, 제12조, 제14조, 제15조와 같은 법 시행규칙 제3조, 제4조
결정 뒤 받는 지원
- 경매 유예와 정지: 법원에 매각기일 지정 보류, 취소, 변경을 신청할 수 있고, 법원은 생계나 주거에 지장이 우려되면 받아들입니다. 결정을 신청만 한 사람도 됩니다(제17조).
- 우선매수: 매각기일까지 보증을 내고 최고가와 같은 가격으로 내 집을 우선 사겠다고 신고할 수 있습니다(제20조).
- LH 매입과 공공임대: 공공주택사업자에게 피해주택 매입을 요청하면 사업자가 우선매수권을 대신 행사하고, 사들인 집을 공공임대로 피해자에게 먼저 공급합니다. 최장 10년 살 수 있고 임대료 감면도 있습니다(제25조, 제25조의2).
- 금융: 최우선변제를 못 받은 피해자에게 주택도시기금 임차자금을 빌려주고, 보증금을 못 받아 생긴 전세대출 연체나 대위변제 정보 등록을 미루거나 지울 수 있습니다(제27조).
- 세금과 긴급복지: 임대인이 2채 이상 갖고 있고 국세가 보증금보다 앞서면 국세를 주택 가격 비율로 나눠 걷게 신청할 수 있고(제23조, 지방세는 제24조), 피해자와 가구원은 긴급복지 지원대상자로 봅니다(제28조).
근거: 특별법 제17조, 제20조, 제23조~제25조의2, 제27조, 제28조
신청 기한
- 특별법은 시행 후 4년이 되는 날까지 효력이 있습니다(부칙 제2조, 2025년 개정). 언론은 이를 근거로 피해자 결정 신청을 2027년 5월 말까지로 안내합니다.
- 유효기간이 끝나기 전에 결정되거나 신청한 사람은 끝난 뒤에도 법이 적용됩니다(부칙 제4조).
- 결정 뒤 지원 신청은 결정일부터 3년 안이고, 경매나 공매가 진행 중이면 끝난 날부터 1년까지 늘어납니다(제14조의2).
근거: 특별법 부칙 제2조, 제4조와 제14조의2
아직 계약 중이라면 피해를 막는 쪽이 먼저입니다. 전세보증금 반환보증은 계약기간 절반이 지나기 전에 가입해야 합니다.
